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Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface42m²
Coût Total82 400€
Loyer Annuel8 488€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 24 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud

L'Immo du sud vous présente dans le quartier de ARENC en plein renouveau ce beau T2 de 42m2 vendu avec un locataire en place depuis le 03/12/2024 loué 711€/mois hors charges. Appartement renové en 2023 situé au 4ème et denier étage et se compose d'un hall d'entrée, un salon cuisine de 24m2 avec petit balcon et une jolie vue, une chambre de 12,4m2, une salle d'eau avec WC. Clim réversible dans le salon et la chambre, electricité refaite, double vitrage. Quartier en plein renouveau avec le tramway au pied de l'immeuble Charges : 35€/mois Taxe Foncière : 738€/ans Prix : 75.000 €  Prix : 1 750 000 € (Frais d'agence inclus dans le prix à la charge du vendeur) Pour plus de renseignements:

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.317305, 5.368748
Total : 82 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 1 400€
Valeur du bien : 76 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8488€/an
Fourchette totale : 563€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6752€ - 10670€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.19% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 672,05 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 226 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+4 774€ (+6.8%)
Marge achat-revente :-12 174€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :24,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 423,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 412,64€
Coût de l'assurance :7 210,00€
Taxe foncière : 738,00€/an
Soit par mois : 61,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de climatisation réversible en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage déjà moderne.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, cuisine moderne en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage vieillissant et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage vieillissant.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, chambre en bon état.
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol si nécessaire.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 400 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de climatisation réversible en place.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire, cuisine moderne en bon état.
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 200€/m² = 800€ (carrelage + pose). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire, chambre en bon état.
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (peinture + main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille. Les travaux de chauffage et de cuisine ne nécessitent pas d'intervention. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 488 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 400 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 449 €
Revenus locatifs : +8 488 €
Charges déductibles : -5 449 €
Résultat foncier Année 1 : 3 039 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 049 €/an
Revenus locatifs : +8 488 €
Charges déductibles : -4 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 439 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 488 €5 451 €2 605 €3 037 €---
28 658 €3 980 €2 534 €4 678 €---
38 831 €3 907 €2 461 €4 924 €---
49 008 €3 831 €2 385 €5 176 €---
59 188 €3 753 €2 307 €5 435 €---
69 372 €3 672 €2 226 €5 699 €---
79 559 €3 589 €2 143 €5 970 €---
89 750 €3 503 €2 056 €6 247 €---
99 945 €3 414 €1 968 €6 531 €---
1010 144 €3 322 €1 876 €6 822 €---
1110 347 €3 228 €1 781 €7 119 €---
1210 554 €3 130 €1 683 €7 424 €---
1310 765 €3 029 €1 582 €7 736 €---
1410 980 €2 925 €1 478 €8 056 €---
1511 200 €2 817 €1 371 €8 383 €---
1611 424 €2 706 €1 259 €8 718 €---
1711 652 €2 591 €1 145 €9 061 €---
1811 885 €2 473 €1 026 €9 413 €---
1912 123 €2 350 €904 €9 773 €---
2012 366 €2 224 €778 €10 142 €---
2112 613 €2 094 €647 €10 519 €---
2212 865 €1 959 €513 €10 906 €---
2313 122 €1 820 €374 €11 302 €---
2413 385 €1 677 €230 €11 708 €---
2513 653 €1 528 €82 €12 124 €---
TOTAL271 878 €74 973 €37 413 €196 905 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 488 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €+911 €+872 €
2+1 783 €+1 403 €+380 €
3+1 783 €+1 477 €+306 €
4+1 783 €+1 553 €+230 €
5+1 783 €+1 630 €+153 €
6+1 783 €+1 710 €+73 €
7+1 783 €+1 791 €-8 €
8+1 783 €+1 874 €-91 €
9+1 783 €+1 959 €-176 €
10+1 783 €+2 047 €-264 €
11+1 783 €+2 136 €-353 €
12+1 783 €+2 227 €-444 €
13+1 783 €+2 321 €-538 €
14+1 783 €+2 417 €-634 €
15+1 783 €+2 515 €-732 €
16+1 783 €+2 615 €-832 €
17+1 783 €+2 718 €-935 €
18+1 783 €+2 824 €-1 041 €
19+1 783 €+2 932 €-1 149 €
20+1 783 €+3 042 €-1 259 €
21+1 783 €+3 156 €-1 373 €
22+1 783 €+3 272 €-1 489 €
23+1 783 €+3 391 €-1 608 €
24+1 783 €+3 513 €-1 730 €
25+1 783 €+3 637 €-1 854 €
Total+44 575 €+59 071 €+-14 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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