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Achat maison

Bien expiré
VilleChapelle-des-Marais (44)
Surface144m²
Coût Total295 460€
Loyer Annuel16 890€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 381,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Vue, Surface de 144 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage sol, Cuisine séparée, Salle de séjour, Terrain de 345 m², Travaux, Etat : à rénover, Vis à vis

Au lieu-dit MAYUN, charmant village de chaumières du Parc Régional de Brière. Chaumière ancienne d'environ 144 m² ayant de très beaux volumes avec terrain de 345m² comprenant de plain-pied: Un salon- séjour avec cheminée d'environ 46m², une cuisine indépendante avec arrière-cuisine/buanderie, salle de bains, wc. Etage: Grande mezzanine, 3 chambres dont une avec mezzanine, salle d'eau avec wc.

Ville : Chapelle-des-Marais
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44410
Coordonnées : 47.445372, -2.254218
Total : 295 460€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 80 540€
Valeur du bien : 279 540€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1407€/mois
Loyer annuel estimé : 16890€/an
Fourchette totale : 1134€ - 1746€/mois
Fourchette annuelle : 13611€ - 20958€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :86,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 541,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 184,07€
Coût de l'assurance :25 852,75€
Taxe foncière : 1 688,96€/an
Soit par mois : 140,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 407,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 682,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 540 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 640€
    Isolation toiture/combles: 144 m² × 60€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-des-Marais (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 890 €/an
Calcul : 1 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 034 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 034 €
Revenus locatifs : +16 890 €
Charges déductibles : -93 034 €
Résultat foncier Année 1 : -76 145 €(Déficit de 76 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 494 €/an
Revenus locatifs : +16 890 €
Charges déductibles : -12 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54744.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 890 €93 044 €9 781 €-76 154 €21 400 €54 754 €54 754 €
217 227 €12 242 €9 519 €4 985 €--49 769 €
317 572 €11 972 €9 249 €5 600 €--44 169 €
417 923 €11 692 €8 969 €6 231 €--37 938 €
518 282 €11 403 €8 680 €6 879 €--31 059 €
618 648 €11 104 €8 381 €7 543 €--23 516 €
719 020 €10 795 €8 072 €8 225 €--15 291 €
819 401 €10 476 €7 753 €8 925 €--6 366 €
919 789 €10 145 €7 422 €9 643 €---
1020 185 €9 804 €7 081 €10 381 €---
1120 588 €9 450 €6 727 €11 138 €---
1221 000 €9 085 €6 362 €11 915 €---
1321 420 €8 707 €5 984 €12 713 €---
1421 849 €8 317 €5 594 €13 532 €---
1522 286 €7 913 €5 190 €14 373 €---
1622 731 €7 495 €4 772 €15 236 €---
1723 186 €7 064 €4 340 €16 122 €---
1823 650 €6 617 €3 894 €17 033 €---
1924 123 €6 155 €3 432 €17 967 €---
2024 605 €5 678 €2 955 €18 927 €---
2125 097 €5 184 €2 461 €19 913 €---
2225 599 €4 674 €1 951 €20 925 €---
2326 111 €4 146 €1 423 €21 965 €---
2426 633 €3 600 €877 €23 033 €---
2527 166 €3 036 €313 €24 130 €---
TOTAL540 980 €289 801 €141 184 €251 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 547 €-6 420 €+9 967 €
2+3 547 €0 €+3 547 €
3+3 547 €0 €+3 547 €
4+3 547 €0 €+3 547 €
5+3 547 €0 €+3 547 €
6+3 547 €0 €+3 547 €
7+3 547 €0 €+3 547 €
8+3 547 €0 €+3 547 €
9+3 547 €+983 €+2 564 €
10+3 547 €+3 114 €+433 €
11+3 547 €+3 341 €+206 €
12+3 547 €+3 574 €-27 €
13+3 547 €+3 814 €-267 €
14+3 547 €+4 060 €-513 €
15+3 547 €+4 312 €-765 €
16+3 547 €+4 571 €-1 024 €
17+3 547 €+4 837 €-1 290 €
18+3 547 €+5 110 €-1 563 €
19+3 547 €+5 390 €-1 843 €
20+3 547 €+5 678 €-2 131 €
21+3 547 €+5 974 €-2 427 €
22+3 547 €+6 278 €-2 731 €
23+3 547 €+6 590 €-3 043 €
24+3 547 €+6 910 €-3 363 €
25+3 547 €+7 239 €-3 692 €
Total+88 675 €+75 354 €+13 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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