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Mesves-Sur-Loire, ancien relais de poste du XVIIIème

VilleMesves-sur-Loire (58)
Surface131
Coût Total153 790
Loyer Annuel11 885
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 633,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 6 pièces, 40 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située à Mesves-sur-Loire -2h15 sud Paris par A77- découvrez cette charmante maison ancienne T6 de 131 m2 (ref.10584) qui séduit par sa magnifique façade en pierre. La maison s'élève sur deux étages et dispose également d'une belle cave voûtée de 26 m2. Au rez-de-chaussée, le séjour est lumineux avec insert à bois, la cuisine séparée spacieuse avec coin repas, une belle chambre et la salle d'eau, des Wc indépendants ainsi qu'une grange-garage attenante de 60 m2 et une étable de 40 m2 offrant de nombreuses possibilités d'aménagements. Le premier étage propose trois chambres spacieuses accompagnées d'une salle d'eau avec Wc. Au second, se trouve une quatrième chambre ainsi qu'un grenier de 37 m2 offrant un potentiel supplémentaire.Son charme authentique et ses volumes généreux en font une maison idéale pour concrétiser un beau projet de vie. Jardinet de 40 m2. Tous les détails sur ref.10584 et par téléphone [Coordonnées masquées].

Ville : Mesves-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.244055, 2.994992
Total : 153 790
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 64 150
Valeur du bien : 147 150
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11885€/an
Fourchette totale : 766€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9195€ - 15363€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 772
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :-77 772 (-48.4%)
Marge achat-revente :6 982€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,67€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 807,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 043,09
Coût de l'assurance :17 301,38
Taxe foncière : 1 188,53€/an
Soit par mois : 99,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 150(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 550
    Isolation combles: 131 m² × 50€/m² = 6550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde 3 chambres: 36 m² × 250€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesves-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 790 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 964
Revenus locatifs : +11 885
Charges déductibles : -70 964
Résultat foncier Année 1 : -59 079(Déficit de 59 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 679
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 814 €/an
Revenus locatifs : +11 885
Charges déductibles : -6 814
Résultat foncier Années 2+ : 5 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37678.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88570 9694 938-59 08321 400 €37 683 €37 683 €
212 1236 6854 8045 438--32 245 €
312 3656 5474 6665 819--26 427 €
412 6136 4044 5236 209--20 218 €
512 8656 2574 3766 609--13 609 €
613 1226 1044 2247 018--6 591 €
713 3855 9474 0667 438---
813 6525 7843 9047 868---
913 9265 6163 7368 309---
1014 2045 4433 5628 761---
1114 4885 2643 3839 224---
1214 7785 0793 1989 699---
1315 0734 8883 00710 186---
1415 3754 6902 81010 685---
1515 6824 4862 60611 196---
1615 9964 2752 39511 721---
1716 3164 0582 17712 258---
1816 6423 8331 95212 809---
1916 9753 6011 72013 375---
2017 3153 3611 48013 954---
2117 6613 1131 23214 548---
2218 0142 85797615 157---
2318 3742 59271215 782---
2418 7422 31943916 423---
2519 1172 03715617 080---
TOTAL380 690182 20871 043198 48221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 482
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496-6 420+8 916
2+2 4960+2 496
3+2 4960+2 496
4+2 4960+2 496
5+2 4960+2 496
6+2 4960+2 496
7+2 496+254+2 242
8+2 496+2 360+136
9+2 496+2 493+3
10+2 496+2 628-132
11+2 496+2 767-271
12+2 496+2 910-414
13+2 496+3 056-560
14+2 496+3 205-709
15+2 496+3 359-863
16+2 496+3 516-1 020
17+2 496+3 677-1 181
18+2 496+3 843-1 347
19+2 496+4 012-1 516
20+2 496+4 186-1 690
21+2 496+4 364-1 868
22+2 496+4 547-2 051
23+2 496+4 735-2 239
24+2 496+4 927-2 431
25+2 496+5 124-2 628
Total+62 400+59 545+2 855
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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