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Mesves-Sur-Loire, ancien relais de poste du XVIIIème

Bien expiré
VilleMesves-sur-Loire (58)
Surface131m²
Coût Total153 790€
Loyer Annuel11 885€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 633,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 6 pièces, 40 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située à Mesves-sur-Loire -2h15 sud Paris par A77- découvrez cette charmante maison ancienne T6 de 131 m2 (ref.10584) qui séduit par sa magnifique façade en pierre. La maison s'élève sur deux étages et dispose également d'une belle cave voûtée de 26 m2. Au rez-de-chaussée, le séjour est lumineux avec insert à bois, la cuisine séparée spacieuse avec coin repas, une belle chambre et la salle d'eau, des Wc indépendants ainsi qu'une grange-garage attenante de 60 m2 et une étable de 40 m2 offrant de nombreuses possibilités d'aménagements. Le premier étage propose trois chambres spacieuses accompagnées d'une salle d'eau avec Wc. Au second, se trouve une quatrième chambre ainsi qu'un grenier de 37 m2 offrant un potentiel supplémentaire.Son charme authentique et ses volumes généreux en font une maison idéale pour concrétiser un beau projet de vie. Jardinet de 40 m2. Tous les détails sur ref.10584 et par téléphone [Coordonnées masquées].

Ville : Mesves-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.244055, 2.994992
Total : 153 790€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 64 150€
Valeur du bien : 147 150€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11885€/an
Fourchette totale : 766€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9195€ - 15363€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 772 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-77 772€ (-48.4%)
Marge achat-revente :6 982€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,67€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 807,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 043,09€
Coût de l'assurance :17 301,38€
Taxe foncière : 1 188,53€/an
Soit par mois : 99,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 150 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 550€
    Isolation combles: 131 m² × 50€/m² = 6550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 36 m² × 250€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesves-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 790 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 964 €
Revenus locatifs : +11 885 €
Charges déductibles : -70 964 €
Résultat foncier Année 1 : -59 079 €(Déficit de 59 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 814 €/an
Revenus locatifs : +11 885 €
Charges déductibles : -6 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37678.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 885 €70 969 €4 938 €-59 083 €21 400 €37 683 €37 683 €
212 123 €6 685 €4 804 €5 438 €--32 245 €
312 365 €6 547 €4 666 €5 819 €--26 427 €
412 613 €6 404 €4 523 €6 209 €--20 218 €
512 865 €6 257 €4 376 €6 609 €--13 609 €
613 122 €6 104 €4 224 €7 018 €--6 591 €
713 385 €5 947 €4 066 €7 438 €---
813 652 €5 784 €3 904 €7 868 €---
913 926 €5 616 €3 736 €8 309 €---
1014 204 €5 443 €3 562 €8 761 €---
1114 488 €5 264 €3 383 €9 224 €---
1214 778 €5 079 €3 198 €9 699 €---
1315 073 €4 888 €3 007 €10 186 €---
1415 375 €4 690 €2 810 €10 685 €---
1515 682 €4 486 €2 606 €11 196 €---
1615 996 €4 275 €2 395 €11 721 €---
1716 316 €4 058 €2 177 €12 258 €---
1816 642 €3 833 €1 952 €12 809 €---
1916 975 €3 601 €1 720 €13 375 €---
2017 315 €3 361 €1 480 €13 954 €---
2117 661 €3 113 €1 232 €14 548 €---
2218 014 €2 857 €976 €15 157 €---
2318 374 €2 592 €712 €15 782 €---
2418 742 €2 319 €439 €16 423 €---
2519 117 €2 037 €156 €17 080 €---
TOTAL380 690 €182 208 €71 043 €198 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496 €-6 420 €+8 916 €
2+2 496 €0 €+2 496 €
3+2 496 €0 €+2 496 €
4+2 496 €0 €+2 496 €
5+2 496 €0 €+2 496 €
6+2 496 €0 €+2 496 €
7+2 496 €+254 €+2 242 €
8+2 496 €+2 360 €+136 €
9+2 496 €+2 493 €+3 €
10+2 496 €+2 628 €-132 €
11+2 496 €+2 767 €-271 €
12+2 496 €+2 910 €-414 €
13+2 496 €+3 056 €-560 €
14+2 496 €+3 205 €-709 €
15+2 496 €+3 359 €-863 €
16+2 496 €+3 516 €-1 020 €
17+2 496 €+3 677 €-1 181 €
18+2 496 €+3 843 €-1 347 €
19+2 496 €+4 012 €-1 516 €
20+2 496 €+4 186 €-1 690 €
21+2 496 €+4 364 €-1 868 €
22+2 496 €+4 547 €-2 051 €
23+2 496 €+4 735 €-2 239 €
24+2 496 €+4 927 €-2 431 €
25+2 496 €+5 124 €-2 628 €
Total+62 400 €+59 545 €+2 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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