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Détails du bien

VilleSaint-Girons (09)
Surface57m²
Coût Total75 760€
Loyer Annuel5 403€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

En plein cœur de Saint Girons, venez visiter cette maison de ville, idéale pour un premier achat ou pour un projet locatif. Si le rez-de-chaussée est à aménager, le reste du bâtiment est en bon état et habitable immédiatement. Au premier étage, vous trouverez une chambre qui peut être un salon. Au second, place au séjour cuisine, tandis que le 3ème abrite une chambre et la salle d'eau. A proximité immédiate des commodités et des places de parking, ce bien est idéalement placé pour qui rêve d'une vie citadine. A découvrir sans plus tarder ! - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.984438, 1.147230
Total : 75 760€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 71 200€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5403€/an
Fourchette totale : 343€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 4117€ - 7092€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 431,58 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 600 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-24 600€ (-30.1%)
Marge achat-revente :5 840€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 402,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 265,66€
Coût de l'assurance :6 629,00€
Taxe foncière : 540,31€/an
Soit par mois : 45,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes et la peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise à jour des revêtements de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent les matériaux et la main d'œuvre. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette moyenne pour des travaux de rafraîchissement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 403 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 639 €
Revenus locatifs : +5 403 €
Charges déductibles : -17 639 €
Résultat foncier Année 1 : -12 236 €(Déficit de 12 236 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 439 €/an
Revenus locatifs : +5 403 €
Charges déductibles : -3 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1535.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 403 €17 641 €2 636 €-12 238 €10 700 €1 538 €1 538 €
25 511 €3 372 €2 567 €2 139 €---
35 621 €3 301 €2 496 €2 320 €---
45 734 €3 227 €2 422 €2 507 €---
55 849 €3 151 €2 345 €2 698 €---
65 965 €3 071 €2 266 €2 894 €---
76 085 €2 989 €2 184 €3 095 €---
86 206 €2 904 €2 099 €3 302 €---
96 331 €2 816 €2 011 €3 514 €---
106 457 €2 725 €1 920 €3 732 €---
116 586 €2 631 €1 825 €3 956 €---
126 718 €2 533 €1 727 €4 185 €---
136 852 €2 431 €1 626 €4 421 €---
146 990 €2 326 €1 521 €4 663 €---
157 129 €2 218 €1 412 €4 912 €---
167 272 €2 105 €1 299 €5 167 €---
177 417 €1 988 €1 183 €5 429 €---
187 566 €1 867 €1 062 €5 698 €---
197 717 €1 742 €937 €5 975 €---
207 871 €1 613 €807 €6 259 €---
218 029 €1 478 €673 €6 551 €---
228 189 €1 339 €534 €6 850 €---
238 353 €1 195 €390 €7 158 €---
248 520 €1 046 €240 €7 474 €---
258 691 €891 €86 €7 799 €---
TOTAL173 064 €72 602 €38 266 €100 461 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 135 €-3 210 €+4 345 €
2+1 135 €+180 €+955 €
3+1 135 €+696 €+439 €
4+1 135 €+752 €+383 €
5+1 135 €+809 €+326 €
6+1 135 €+868 €+267 €
7+1 135 €+929 €+206 €
8+1 135 €+991 €+144 €
9+1 135 €+1 054 €+81 €
10+1 135 €+1 120 €+15 €
11+1 135 €+1 187 €-52 €
12+1 135 €+1 256 €-121 €
13+1 135 €+1 326 €-191 €
14+1 135 €+1 399 €-264 €
15+1 135 €+1 474 €-339 €
16+1 135 €+1 550 €-415 €
17+1 135 €+1 629 €-494 €
18+1 135 €+1 710 €-575 €
19+1 135 €+1 792 €-657 €
20+1 135 €+1 878 €-743 €
21+1 135 €+1 965 €-830 €
22+1 135 €+2 055 €-920 €
23+1 135 €+2 147 €-1 012 €
24+1 135 €+2 242 €-1 107 €
25+1 135 €+2 340 €-1 205 €
Total+28 375 €+30 138 €+-1 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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