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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleTroyes (10)
Surface65m²
Coût Total92 315€
Loyer Annuel7 391€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE T3 TROYES

A VENDRE- 23 rue Pierre Murard apt 21 – Troyes T3 de 65.82m² Entrée, séjour, cuisine, WC, salle de bain, 2 chambres, cave. Chauffage individuel gaz Prix : 65 000€ DPE : D Lot copro : 09 Lot copro cave : 28 Taxe foncière 2025 : 1 250€ Charges 2025 : 950€ Réf. : 1930-0009 Contact : Sandie LAMBERT [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (visite sur RDV) Offre d'achat à adresser, jusqu'au 30 août 2026 par mail à [Coordonnées masquées] .« Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH » « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 19300009 Consommation énergétique : 153 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 30 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297950, 4.074675
Total : 92 315€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 22 115€
Valeur du bien : 87 115€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7391€/an
Fourchette totale : 479€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5745€ - 9508€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,15 €/m²
Basé sur :767 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-55 000€ (-45.8%)
Marge achat-revente :27 685€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 315€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 477,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 112,26€
Coût de l'assurance :6 923,63€
Taxe foncière : 1 250,00€/an
Soit par mois : 104,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 79,17€/mois
Soit par an : 950,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations et nettoyage des joints de carrelage
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 115 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9400€ = 9400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Parquet flottant 24 m²: 45€/m² × 24 = 1080€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€ = 1600€
  • Salle de bain:315€
    Nettoyage joints carrelage 5 m²: 3€/m² × 5 = 15€, Main d'œuvre: 285€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 391 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 315 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 115 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 645 €
Revenus locatifs : +7 391 €
Charges déductibles : -27 645 €
Résultat foncier Année 1 : -20 254 €(Déficit de 20 254 €)
Imputable sur revenu global : 20 254 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 530 €/an
Revenus locatifs : +7 391 €
Charges déductibles : -5 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 861 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 391 €27 648 €3 056 €-20 257 €20 257 €--
27 538 €5 451 €2 974 €2 087 €---
37 689 €5 367 €2 890 €2 322 €---
47 843 €5 279 €2 802 €2 564 €---
58 000 €5 189 €2 712 €2 811 €---
68 160 €5 096 €2 619 €3 064 €---
78 323 €4 999 €2 522 €3 324 €---
88 490 €4 899 €2 422 €3 590 €---
98 659 €4 796 €2 319 €3 863 €---
108 833 €4 689 €2 212 €4 143 €---
119 009 €4 579 €2 102 €4 430 €---
129 189 €4 465 €1 988 €4 725 €---
139 373 €4 347 €1 870 €5 026 €---
149 561 €4 225 €1 748 €5 336 €---
159 752 €4 099 €1 622 €5 653 €---
169 947 €3 968 €1 491 €5 979 €---
1710 146 €3 833 €1 356 €6 313 €---
1810 349 €3 694 €1 217 €6 655 €---
1910 556 €3 549 €1 072 €7 006 €---
2010 767 €3 400 €923 €7 367 €---
2110 982 €3 246 €769 €7 736 €---
2211 202 €3 086 €610 €8 115 €---
2311 426 €2 922 €445 €8 504 €---
2411 654 €2 751 €274 €8 903 €---
2511 887 €2 575 €98 €9 313 €---
TOTAL236 725 €128 152 €44 112 €108 573 €20 257 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 077 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552 €-6 077 €+7 629 €
2+1 552 €+626 €+926 €
3+1 552 €+697 €+855 €
4+1 552 €+769 €+783 €
5+1 552 €+843 €+709 €
6+1 552 €+919 €+633 €
7+1 552 €+997 €+555 €
8+1 552 €+1 077 €+475 €
9+1 552 €+1 159 €+393 €
10+1 552 €+1 243 €+309 €
11+1 552 €+1 329 €+223 €
12+1 552 €+1 417 €+135 €
13+1 552 €+1 508 €+44 €
14+1 552 €+1 601 €-49 €
15+1 552 €+1 696 €-144 €
16+1 552 €+1 794 €-242 €
17+1 552 €+1 894 €-342 €
18+1 552 €+1 997 €-445 €
19+1 552 €+2 102 €-550 €
20+1 552 €+2 210 €-658 €
21+1 552 €+2 321 €-769 €
22+1 552 €+2 435 €-883 €
23+1 552 €+2 551 €-999 €
24+1 552 €+2 671 €-1 119 €
25+1 552 €+2 794 €-1 242 €
Total+38 800 €+32 572 €+6 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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