Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison a vendre

VilleNevers (58)
Surface82m²
Coût Total127 740€
Loyer Annuel8 348€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 890,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 · 80 m² · Proche ISAT · Loué depuis 2019 L'INVESTISSEMENT QUE TOUT LE MONDE CHERCHE Rentabilité immédiate. Locataire en place. Zéro vacance locative depuis 2019. À deux pas de l'ISAT Institut Supérieur de l'Automobile et des Transports LA COMPOSITION

  • Un grand salon
  • 3 chambres :1 grande et 2 petites -1 salle de bain
  • 2 WC séparés 80 m² habitables :

Loué en continu depuis 2019 — aucune vacance locative Loyer de: 575 euros Prix de vente :73.000 euros Rendement brut estimé : 9.45 %

POURQUOI L'ISAT EST UNE GARANTIE LOCATIVE L'ISAT école d'ingénieurs reconnue attire chaque année des centaines d'étudiants en recherche active de logements. Sa proximité immédiate de ce bien garantit une rotation saine et une demande constante, quelle que soit la conjoncture du marché immobilier.

POSSIBILITE DE FAIRE DEUX APPARTEMENTS MEUBLES : 1 de 45m2 et 30 m2 N'hésitez pas de me contacter si :

  • Vous souhaitez un premier investissement locatif sécurisé
  • Vous voulez des revenus immédiats sans attendre

Pour les Visites n'hésitez pas à me contacter.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.998250, 3.172120
Total : 127 740€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 121 900€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8348€/an
Fourchette totale : 543€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 6517€ - 10693€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :960 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 720 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-5 720€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-49 020€ (-62.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 414,45€
Coût de l'assurance :11 177,25€
Taxe foncière : 834,81€/an
Soit par mois : 69,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 2 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 348 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 305 €
Revenus locatifs : +8 348 €
Charges déductibles : -54 305 €
Résultat foncier Année 1 : -45 957 €(Déficit de 45 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 405 €/an
Revenus locatifs : +8 348 €
Charges déductibles : -5 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24556.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 348 €54 309 €4 127 €-45 961 €21 400 €24 561 €24 561 €
28 515 €5 297 €4 016 €3 218 €--21 343 €
38 685 €5 182 €3 900 €3 503 €--17 840 €
48 859 €5 063 €3 781 €3 796 €--14 044 €
59 036 €4 940 €3 658 €4 096 €--9 948 €
69 217 €4 813 €3 531 €4 404 €--5 544 €
79 401 €4 682 €3 400 €4 719 €--825 €
89 589 €4 546 €3 264 €5 043 €---
99 781 €4 406 €3 124 €5 375 €---
109 977 €4 261 €2 979 €5 715 €---
1110 176 €4 112 €2 830 €6 065 €---
1210 380 €3 957 €2 675 €6 423 €---
1310 587 €3 797 €2 516 €6 790 €---
1410 799 €3 632 €2 351 €7 167 €---
1511 015 €3 462 €2 180 €7 553 €---
1611 235 €3 286 €2 004 €7 950 €---
1711 460 €3 104 €1 822 €8 356 €---
1811 689 €2 916 €1 634 €8 774 €---
1911 923 €2 722 €1 440 €9 202 €---
2012 162 €2 521 €1 239 €9 641 €---
2112 405 €2 313 €1 032 €10 091 €---
2212 653 €2 099 €817 €10 554 €---
2312 906 €1 878 €596 €11 028 €---
2413 164 €1 649 €367 €11 515 €---
2513 427 €1 413 €131 €12 015 €---
TOTAL267 392 €140 362 €59 414 €127 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753 €-6 420 €+8 173 €
2+1 753 €0 €+1 753 €
3+1 753 €0 €+1 753 €
4+1 753 €0 €+1 753 €
5+1 753 €0 €+1 753 €
6+1 753 €0 €+1 753 €
7+1 753 €0 €+1 753 €
8+1 753 €+1 265 €+488 €
9+1 753 €+1 613 €+140 €
10+1 753 €+1 715 €+38 €
11+1 753 €+1 819 €-66 €
12+1 753 €+1 927 €-174 €
13+1 753 €+2 037 €-284 €
14+1 753 €+2 150 €-397 €
15+1 753 €+2 266 €-513 €
16+1 753 €+2 385 €-632 €
17+1 753 €+2 507 €-754 €
18+1 753 €+2 632 €-879 €
19+1 753 €+2 760 €-1 007 €
20+1 753 €+2 892 €-1 139 €
21+1 753 €+3 027 €-1 274 €
22+1 753 €+3 166 €-1 413 €
23+1 753 €+3 308 €-1 555 €
24+1 753 €+3 454 €-1 701 €
25+1 753 €+3 604 €-1 851 €
Total+43 825 €+38 109 €+5 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →