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Appartement 4 pièces-3 chambres de 97m2 QUARTIER IZIEUX

VilleSaint-Chamond (42)
Surface97
Coût Total175 020
Loyer Annuel10 708
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 432,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces-3 chambres de 97m2 QUARTIER IZIEUX - Appartement T4 lumineux offrant de beaux volumes, secteur Izieux avec balcon et cave de 25m2.

Posez vos valises dans ce bien entièrement rénové, situé au deuxième étage d'une petite copropriété sécurisée avec interphone de trois étages.

Situation idéale : commerces, accès direct aux autoroutes, établissements scolaires (école, collège, lycée) et transports en commun à proximité.

L'appartement comprend une cuisine équipée en très bon état de 11,25 m², un séjour de 25 m² et trois chambres spacieuses de 11, 11,2 et 16 m², dont deux dotées de grands placards. De nombreux rangements viennent compléter l'ensemble. Les menuiseries sont en double vitrage.

De nombreuses places de stationnement gratuites sont à disposition au pied de la copropriété.

Faibles charges de copropriété environ 50€ par mois

Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Classe climat B.

Une opportunité à saisir dans un quartier prisé ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.464090, 4.503790
Total : 175 020
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 24 900
Valeur du bien : 163 900
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10708€/an
Fourchette totale : 675€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8104€ - 14150€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,53 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 421
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :+21 579 (+18.4%)
Marge achat-revente :-57 599€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 926,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 274,55
Coût de l'assurance :15 751,80
Taxe foncière : 1 070,83€/an
Soit par mois : 89,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 892,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec du parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 340
    Parquet flottant 39 m²: 60€/m² × 39 = 2340€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 560
    Peinture murs et plafonds 39 m²: 40€/m² × 39 = 1560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 020 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 215
Revenus locatifs : +10 708
Charges déductibles : -33 215
Résultat foncier Année 1 : -22 507(Déficit de 22 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 107
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 315 €/an
Revenus locatifs : +10 708
Charges déductibles : -8 315
Résultat foncier Années 2+ : 2 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1106.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 70833 2216 020-22 51221 400 €1 112 €1 112 €
210 9228 1635 8622 760---
311 1417 9995 6983 142---
411 3647 8295 5283 534---
511 5917 6545 3533 937---
611 8237 4725 1714 351---
712 0597 2844 9834 775---
812 3007 0894 7885 211---
912 5466 8884 5875 659---
1012 7976 6794 3786 119---
1113 0536 4634 1626 591---
1213 3146 2393 9387 076---
1313 5816 0073 7067 574---
1413 8525 7673 4668 085---
1514 1295 5193 2188 611---
1614 4125 2612 9609 151---
1714 7004 9952 6949 705---
1814 9944 7192 41810 275---
1915 2944 4342 13310 860---
2015 6004 1381 83711 462---
2115 9123 8321 53112 080---
2216 2303 5151 21412 715---
2316 5553 18788613 367---
2416 8862 84854714 038---
2517 2242 49619514 728---
TOTAL342 990169 69787 275173 29321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 293
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249-6 420+8 669
2+2 249+494+1 755
3+2 249+943+1 306
4+2 249+1 060+1 189
5+2 249+1 181+1 068
6+2 249+1 305+944
7+2 249+1 433+816
8+2 249+1 563+686
9+2 249+1 698+551
10+2 249+1 836+413
11+2 249+1 977+272
12+2 249+2 123+126
13+2 249+2 272-23
14+2 249+2 426-177
15+2 249+2 583-334
16+2 249+2 745-496
17+2 249+2 912-663
18+2 249+3 082-833
19+2 249+3 258-1 009
20+2 249+3 439-1 190
21+2 249+3 624-1 375
22+2 249+3 814-1 565
23+2 249+4 010-1 761
24+2 249+4 211-1 962
25+2 249+4 418-2 169
Total+56 225+51 988+4 237
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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