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Maison 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleMouliherne (49)
Surface115m²
Coût Total139 052€
Loyer Annuel10 647€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 900 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 755,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 115 m² - Maison 4 pièces 115 m²

Jolie maison de bourg située dans le centre de Mouliherne et sa dépendance de plus de 200m² avec accès indépendant.

Au rez-de-chaussée : entrée, séjour salle à manger, cuisine aménagée et équipée, buanderie, WC.

Au premier étage, palier, bureau, trois chambres, salle d'eau avec WC.

Au deuxième étage, un grand grenier.

Le tout sur une parcelle de 508m² avec : cour, accès rue, portail, dépendances, garage, cave, jardin et puits.

LES ATOUTS :

  • charme de l'ancien
  • proche commodités
  • dépendances

Pour visiter contactez Julien RAMÉ, agent commercial N° 929072676

Référence 128BV Agence Nicole Joubert Julien RAME (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 291 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 180 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 700 € et 3 730 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mouliherne
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49390
Coordonnées : 47.487427, 0.058391
Total : 139 052€
Prix d'acquisition : 86 900€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 132 100€
Frais de notaire : 6 952€
Coût estimé : 6 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10647€/an
Fourchette totale : 679€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8152€ - 13905€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 111,05€
Coût de l'assurance :12 167,05€
Taxe foncière : 1 064,71€/an
Soit par mois : 88,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (115 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mouliherne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 647 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 052 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 391 €
Revenus locatifs : +10 647 €
Charges déductibles : -51 391 €
Résultat foncier Année 1 : -40 744 €(Déficit de 40 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 191 €/an
Revenus locatifs : +10 647 €
Charges déductibles : -6 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19344.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 485 €(65% de 86 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 054 €/an
Calcul : 56 485 € × 3,636% = 2 054 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 647 €51 396 €4 644 €-40 749 €21 400 €19 349 €19 349 €
210 860 €6 072 €4 521 €4 788 €--14 561 €
311 077 €5 944 €4 393 €5 133 €--9 428 €
411 299 €5 812 €4 261 €5 487 €--3 941 €
511 525 €5 675 €4 124 €5 850 €---
611 755 €5 534 €3 982 €6 222 €---
711 990 €5 387 €3 836 €6 603 €---
812 230 €5 236 €3 685 €6 994 €---
912 475 €5 079 €3 528 €7 395 €---
1012 724 €4 917 €3 366 €7 807 €---
1112 979 €4 750 €3 198 €8 229 €---
1213 238 €4 576 €3 025 €8 662 €---
1313 503 €4 397 €2 846 €9 106 €---
1413 773 €4 212 €2 660 €9 561 €---
1514 049 €4 020 €2 469 €10 029 €---
1614 330 €3 822 €2 270 €10 508 €---
1714 616 €3 617 €2 065 €11 000 €---
1814 908 €3 404 €1 853 €11 504 €---
1915 207 €3 185 €1 633 €12 022 €---
2015 511 €2 958 €1 406 €12 553 €---
2115 821 €2 723 €1 172 €13 098 €---
2216 137 €2 480 €929 €13 657 €---
2316 460 €2 229 €678 €14 231 €---
2416 789 €1 969 €418 €14 820 €---
2517 125 €1 700 €149 €15 425 €---
TOTAL341 029 €151 096 €67 111 €189 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 236 €-6 420 €+8 656 €
2+2 236 €0 €+2 236 €
3+2 236 €0 €+2 236 €
4+2 236 €0 €+2 236 €
5+2 236 €+572 €+1 664 €
6+2 236 €+1 866 €+370 €
7+2 236 €+1 981 €+255 €
8+2 236 €+2 098 €+138 €
9+2 236 €+2 219 €+17 €
10+2 236 €+2 342 €-106 €
11+2 236 €+2 469 €-233 €
12+2 236 €+2 599 €-363 €
13+2 236 €+2 732 €-496 €
14+2 236 €+2 868 €-632 €
15+2 236 €+3 009 €-773 €
16+2 236 €+3 152 €-916 €
17+2 236 €+3 300 €-1 064 €
18+2 236 €+3 451 €-1 215 €
19+2 236 €+3 607 €-1 371 €
20+2 236 €+3 766 €-1 530 €
21+2 236 €+3 929 €-1 693 €
22+2 236 €+4 097 €-1 861 €
23+2 236 €+4 269 €-2 033 €
24+2 236 €+4 446 €-2 210 €
25+2 236 €+4 627 €-2 391 €
Total+55 900 €+56 980 €+-1 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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