Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 3 pièce(s) - 55 m²

VilleVierzon (18)
Surface55m²
Coût Total87 349€
Loyer Annuel4 863€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 990 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 090,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vierzon centre

  • Appartement T.3
  • 2 chambres

Au 2ème étage d'une petite copropriété calme et entièrement rénovée

Composition : 1 Entrée, 1 Cuisine meublée et équipée, ouvert sur le salon-Séjour de 25 M², 2 Chambres avec placards, 1 SDB, 1 WC.

Extérieur : Cours commune, stationnement gratuit dans la rue

Prestations : Menuiserie : Vélux double vitrage Chauffage : Convecteurs électriques à inertie sèche économique. Assainissement: Tout à l'égout

Ce logement dispose 1 armoire dans chaque chambre, 1 réfrigérateur, 1 lave linge, 1 Four, 1 plaque induction, 2 fauteuils...

Les 30euros de charges comprennent la T.O.M, l'électricité des communs. Ce logement est disponible et sans locataire.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.218998, 2.064503
Total : 87 349€
Prix d'acquisition : 59 990€
Travaux : 22 560€
Valeur du bien : 82 550€
Frais de notaire : 4 799€
Coût estimé : 4 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 405€/mois
Loyer annuel estimé : 4863€/an
Fourchette totale : 323€ - 508€/mois
Fourchette annuelle : 3880€ - 6094€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,54 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 960 €
Prix d'achat :59 990 €
Décote à l'achat :+20 030€ (+50.1%)
Marge achat-revente :-47 389€ (-118.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 349€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 043,96€
Coût de l'assurance :7 643,04€
Taxe foncière : 486,26€/an
Soit par mois : 40,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 405,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 560 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:1 300€
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 800€ = 800€, Robinetterie: 1 unité × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:540€
    Peinture chambres: 27 m² × 20€/m² = 540€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 863 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 349 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 486 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 557 €
Revenus locatifs : +4 863 €
Charges déductibles : -26 557 €
Résultat foncier Année 1 : -21 695 €(Déficit de 21 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 997 €/an
Revenus locatifs : +4 863 €
Charges déductibles : -3 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 294.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 994 €(65% de 59 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 38 994 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 863 €26 560 €2 848 €-21 697 €21 400 €297 €297 €
24 960 €3 923 €2 771 €1 036 €---
35 059 €3 844 €2 692 €1 215 €---
45 160 €3 762 €2 610 €1 398 €---
55 263 €3 678 €2 526 €1 586 €---
65 369 €3 590 €2 438 €1 778 €---
75 476 €3 500 €2 348 €1 976 €---
85 586 €3 407 €2 255 €2 179 €---
95 697 €3 310 €2 158 €2 387 €---
105 811 €3 210 €2 058 €2 601 €---
115 928 €3 107 €1 955 €2 820 €---
126 046 €3 001 €1 849 €3 045 €---
136 167 €2 890 €1 738 €3 277 €---
146 290 €2 777 €1 625 €3 514 €---
156 416 €2 659 €1 507 €3 757 €---
166 544 €2 537 €1 385 €4 007 €---
176 675 €2 412 €1 260 €4 264 €---
186 809 €2 282 €1 130 €4 527 €---
196 945 €2 148 €996 €4 797 €---
207 084 €2 009 €857 €5 075 €---
217 226 €1 866 €714 €5 360 €---
227 370 €1 718 €566 €5 653 €---
237 518 €1 564 €412 €5 953 €---
247 668 €1 406 €254 €6 262 €---
257 821 €1 243 €91 €6 579 €---
TOTAL155 752 €92 404 €41 044 €63 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 021 €-6 420 €+7 441 €
2+1 021 €+222 €+799 €
3+1 021 €+364 €+657 €
4+1 021 €+419 €+602 €
5+1 021 €+476 €+545 €
6+1 021 €+534 €+487 €
7+1 021 €+593 €+428 €
8+1 021 €+654 €+367 €
9+1 021 €+716 €+305 €
10+1 021 €+780 €+241 €
11+1 021 €+846 €+175 €
12+1 021 €+914 €+107 €
13+1 021 €+983 €+38 €
14+1 021 €+1 054 €-33 €
15+1 021 €+1 127 €-106 €
16+1 021 €+1 202 €-181 €
17+1 021 €+1 279 €-258 €
18+1 021 €+1 358 €-337 €
19+1 021 €+1 439 €-418 €
20+1 021 €+1 522 €-501 €
21+1 021 €+1 608 €-587 €
22+1 021 €+1 696 €-675 €
23+1 021 €+1 786 €-765 €
24+1 021 €+1 879 €-858 €
25+1 021 €+1 974 €-953 €
Total+25 525 €+19 005 €+6 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →