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Propriété 7 pièces 352 m²

VilleVirazeil (47)
Surface352m²
Coût Total447 200€
Loyer Annuel35 738€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 352 m²
Prix au m² : 954,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 7 pièces 352 m² - Propriété 7 pièces 352 m²

En campagne, dans un enviornnement paisible, sans vis-à-vis, sur une parcelle de plus d'un hectare, belle propriété rénovée composée :

  • d'une maison d'habitation de 350m2 environ, de 7 pièces : en rez-de-chaussée : cuisine, salon, séjour-salle à manger de 60m2, suite parentale (ch + sde), chambre, WC, buanderie, cellier, réserve. A l'étage : mezzanine de 120m2, 2 chambres, et un bureau. Chai attenant de 52m2.
  • d'un appartement de type III aménagé comprenant cuisine-séjour, 2 chambres, salle d'eau, WC.
  • une grange en pierre non attenante de 110m2
  • un séchoir de 120m2 environ
  • une piscine  A découvrir rapidement ! 

Surface : 352 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2026

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 177 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 9 220 € et 12 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Virazeil
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.505127, 0.247782
Total : 447 200€
Prix d'acquisition : 336 000€
Travaux : 84 320€
Valeur du bien : 420 320€
Frais de notaire : 26 880€
Coût estimé : 26 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 352m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2978€/mois
Loyer annuel estimé : 35738€/an
Fourchette totale : 2354€ - 3768€/mois
Fourchette annuelle : 28247€ - 45215€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,97 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :376 277 €
Prix d'achat :336 000 €
Décote à l'achat :-40 277€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-70 923€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :447 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 214,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :130,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 345,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 262,92€
Coût de l'assurance :39 130,00€
Taxe foncière : 3 573,79€/an
Soit par mois : 297,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 978,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 643,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 320 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 080€
    Isolation des combles: 352 m² × 40€/m² = 14080€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:44 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1000€/fenêtre = 44000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Virazeil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 738 €/an
Calcul : 2 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 447 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 565 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 470 €
Revenus locatifs : +35 738 €
Charges déductibles : -104 470 €
Résultat foncier Année 1 : -68 733 €(Déficit de 68 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 150 €/an
Revenus locatifs : +35 738 €
Charges déductibles : -20 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47332.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400 €(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 738 €104 485 €15 026 €-68 747 €21 400 €47 347 €47 347 €
236 453 €19 766 €14 627 €16 687 €--30 660 €
337 182 €19 353 €14 214 €17 829 €--12 832 €
437 925 €18 926 €13 787 €18 999 €---
538 684 €18 484 €13 345 €20 199 €---
639 458 €18 027 €12 888 €21 430 €---
740 247 €17 555 €12 416 €22 692 €---
841 052 €17 065 €11 927 €23 986 €---
941 873 €16 559 €11 421 €25 313 €---
1042 710 €16 036 €10 897 €26 674 €---
1143 564 €15 494 €10 355 €28 070 €---
1244 436 €14 934 €9 795 €29 501 €---
1345 324 €14 355 €9 216 €30 970 €---
1446 231 €13 755 €8 616 €32 476 €---
1547 155 €13 135 €7 996 €34 021 €---
1648 099 €12 493 €7 354 €35 606 €---
1749 061 €11 829 €6 690 €37 232 €---
1850 042 €11 142 €6 003 €38 900 €---
1951 043 €10 432 €5 293 €40 611 €---
2052 063 €9 696 €4 557 €42 367 €---
2153 105 €8 936 €3 797 €44 169 €---
2254 167 €8 149 €3 010 €46 018 €---
2355 250 €7 335 €2 196 €47 915 €---
2456 355 €6 493 €1 354 €49 862 €---
2557 482 €5 622 €483 €51 860 €---
TOTAL1 144 696 €430 058 €217 263 €714 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 714 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 505 €-6 420 €+13 925 €
2+7 505 €0 €+7 505 €
3+7 505 €0 €+7 505 €
4+7 505 €+1 850 €+5 655 €
5+7 505 €+6 060 €+1 445 €
6+7 505 €+6 429 €+1 076 €
7+7 505 €+6 808 €+697 €
8+7 505 €+7 196 €+309 €
9+7 505 €+7 594 €-89 €
10+7 505 €+8 002 €-497 €
11+7 505 €+8 421 €-916 €
12+7 505 €+8 850 €-1 345 €
13+7 505 €+9 291 €-1 786 €
14+7 505 €+9 743 €-2 238 €
15+7 505 €+10 206 €-2 701 €
16+7 505 €+10 682 €-3 177 €
17+7 505 €+11 169 €-3 664 €
18+7 505 €+11 670 €-4 165 €
19+7 505 €+12 183 €-4 678 €
20+7 505 €+12 710 €-5 205 €
21+7 505 €+13 251 €-5 746 €
22+7 505 €+13 805 €-6 300 €
23+7 505 €+14 374 €-6 869 €
24+7 505 €+14 959 €-7 454 €
25+7 505 €+15 558 €-8 053 €
Total+187 625 €+214 392 €+-26 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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