Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 83 m²

VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface83
Coût Total232 200
Loyer Annuel16 633
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-438
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 108,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

78330 FONTENAY-LE-FLEURY - RESIDENCE PARC ST CYR - APPARTEMENT 4 PIECES DANS RESIDENCE ARBOREE AVEC PISCINE.

André DERIANE Conseiller immobilier vous propose au sein d'une résidence sécurisée avec gardien cet appartement traversant de 4 pièces situé au 2ème étage avec ascenseur.

La résidence est à proximité immédiate de toutes commodités (commerces, transports) et se situe à moins de 10min à pied de la Gare SNCF de Fontenay-le-fleury (ligne N) vous permettant ainsi de rejoindre Paris Montparnasse en 45min.

L'appartement, d'une superficie de 83m² Carrez, se compose d'un grand séjour/salle à manger lumineux donnant sur un grand balcon orienté SUD, d'une cuisine aménagée avec un cellier, de 3 chambres, dont 2 attenantes au grand balcon principal et 1 avec un balcon privatif, d'une salle de bain, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et de nombreux placards. Une cave et une place de parking extérieure privative complètent cet ensemble.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Véronique Lebrun - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Versailles sous le n°913896403.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Lebrun Véronique

Précision localisation : Calme et arboré

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.806130, 2.050337
Total : 232 200
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 43 200
Valeur du bien : 218 200
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1386€/mois
Loyer annuel estimé : 16633€/an
Fourchette totale : 1176€ - 1633€/mois
Fourchette annuelle : 14116€ - 19600€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 591,53 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :298 097
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-123 097 (-41.3%)
Marge achat-revente :65 897€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 201,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 955,60
Coût de l'assurance :17 415,00
Taxe foncière : 1 663,34€/an
Soit par mois : 138,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 483,33€/mois
Soit par an : 5 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 386,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 823,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-437,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 800
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 633 €/an
Calcul : 1 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 200 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 663 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 800 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 039
Revenus locatifs : +16 633
Charges déductibles : -59 039
Résultat foncier Année 1 : -42 406(Déficit de 42 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 006
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 839 €/an
Revenus locatifs : +16 633
Charges déductibles : -15 839
Résultat foncier Années 2+ : 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21005.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 63359 0467 687-42 41321 400 €21 013 €21 013 €
216 96615 6417 4811 325--19 688 €
317 30515 4297 2691 877--17 811 €
417 65215 2097 0492 443--15 368 €
518 00514 9826 8223 023--12 346 €
618 36514 7476 5873 618--8 728 €
718 73214 5046 3444 228--4 500 €
819 10714 2536 0934 854---
919 48913 9935 8335 496---
1019 87813 7255 5656 154---
1120 27613 4475 2876 829---
1220 68213 1605 0007 522---
1321 09512 8634 7038 232---
1421 51712 5564 3968 961---
1521 94712 2394 0799 709---
1622 38611 9103 75110 476---
1722 83411 5713 41111 263---
1823 29111 2203 06012 071---
1923 75710 8572 69712 899---
2024 23210 4822 32213 750---
2124 71610 0941 93414 622---
2225 2119 6931 53315 518---
2325 7159 2781 11816 437---
2426 2298 84968917 380---
2526 7548 40624618 348---
TOTAL532 773358 154110 956174 61921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 619
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 493-6 420+9 913
2+3 4930+3 493
3+3 4930+3 493
4+3 4930+3 493
5+3 4930+3 493
6+3 4930+3 493
7+3 4930+3 493
8+3 493+106+3 387
9+3 493+1 649+1 844
10+3 493+1 846+1 647
11+3 493+2 049+1 444
12+3 493+2 257+1 236
13+3 493+2 470+1 023
14+3 493+2 688+805
15+3 493+2 913+580
16+3 493+3 143+350
17+3 493+3 379+114
18+3 493+3 621-128
19+3 493+3 870-377
20+3 493+4 125-632
21+3 493+4 387-894
22+3 493+4 655-1 162
23+3 493+4 931-1 438
24+3 493+5 214-1 721
25+3 493+5 504-2 011
Total+87 325+52 386+34 939
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →