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Appartement Mâcon 64 m² T-3 à vendre, 75 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface64m²
Coût Total163 190€
Loyer Annuel7 587€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1
Prix : 75 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 171,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 pièces, Surface 64 m², 1 chambre, 1 salle de bain/eau, Chauffage urbain, Double vitrage, Cave, 1 place de parking

75 000 € prix indicatif

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.292100, 4.812040
Total : 163 190€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 82 190€
Valeur du bien : 157 190€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7587€/an
Fourchette totale : 489€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5871€ - 9805€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 979,52€
Coût de l'assurance :14 279,13€
Taxe foncière : 758,69€/an
Soit par mois : 63,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si le chauffage urbain ne répond pas aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 190 €(1 284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 320€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 10% du coût matériel = 1110€, Total: 12215€
  • Menuiseries:16 380€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 10% du coût matériel = 780€, Total: 8580€
  • Eau chaude:3 850€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 10% du coût matériel = 350€, Total: 3850€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût, Total: 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût, Total: 12000€
  • Chambres:5 040€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 10% du coût matériel = 240€, Total: 2640€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 25 m² × 32€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus dans le coût, Total: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 587 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 190 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 917 €
Revenus locatifs : +7 587 €
Charges déductibles : -88 917 €
Résultat foncier Année 1 : -81 330 €(Déficit de 81 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 930 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 727 €/an
Revenus locatifs : +7 587 €
Charges déductibles : -6 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59929.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 587 €88 922 €5 402 €-81 335 €21 400 €59 935 €59 935 €
27 739 €6 588 €5 258 €1 151 €--58 784 €
37 893 €6 438 €5 108 €1 455 €--57 329 €
48 051 €6 284 €4 954 €1 767 €--55 561 €
58 212 €6 124 €4 794 €2 088 €--53 473 €
68 377 €5 959 €4 629 €2 417 €--51 056 €
78 544 €5 788 €4 459 €2 756 €--48 300 €
88 715 €5 612 €4 282 €3 103 €--45 197 €
98 889 €5 429 €4 100 €3 460 €--41 737 €
109 067 €5 241 €3 911 €3 826 €--37 911 €
119 248 €5 046 €3 716 €4 203 €--33 708 €
129 433 €4 844 €3 514 €4 590 €---
139 622 €4 635 €3 305 €4 987 €---
149 815 €4 419 €3 090 €5 395 €---
1510 011 €4 196 €2 867 €5 814 €---
1610 211 €3 966 €2 636 €6 245 €---
1710 415 €3 727 €2 397 €6 688 €---
1810 624 €3 481 €2 151 €7 143 €---
1910 836 €3 226 €1 896 €7 610 €---
2011 053 €2 962 €1 632 €8 091 €---
2111 274 €2 689 €1 359 €8 585 €---
2211 499 €2 407 €1 077 €9 092 €---
2311 729 €2 116 €786 €9 613 €---
2411 964 €1 814 €484 €10 149 €---
2512 203 €1 503 €173 €10 700 €---
TOTAL243 012 €193 416 €77 980 €49 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 593 €-6 420 €+8 013 €
2+1 593 €0 €+1 593 €
3+1 593 €0 €+1 593 €
4+1 593 €0 €+1 593 €
5+1 593 €0 €+1 593 €
6+1 593 €0 €+1 593 €
7+1 593 €0 €+1 593 €
8+1 593 €0 €+1 593 €
9+1 593 €0 €+1 593 €
10+1 593 €0 €+1 593 €
11+1 593 €0 €+1 593 €
12+1 593 €+1 377 €+216 €
13+1 593 €+1 496 €+97 €
14+1 593 €+1 619 €-26 €
15+1 593 €+1 744 €-151 €
16+1 593 €+1 874 €-281 €
17+1 593 €+2 006 €-413 €
18+1 593 €+2 143 €-550 €
19+1 593 €+2 283 €-690 €
20+1 593 €+2 427 €-834 €
21+1 593 €+2 575 €-982 €
22+1 593 €+2 728 €-1 135 €
23+1 593 €+2 884 €-1 291 €
24+1 593 €+3 045 €-1 452 €
25+1 593 €+3 210 €-1 617 €
Total+39 825 €+24 991 €+14 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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