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Spacieux appartement T4 – 3 chambres- Centre ville

VilleGallardon (28)
Surface75m²
Coût Total161 190€
Loyer Annuel8 956€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 706,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre de WC : 1

Découvrez ce bel appartement T4 offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel, idéal pour une famille ou un couple à la recherche d'espace et de confort.

Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que de WC séparés.

Situé dans un environnement agréable, à proximité des commerces, des écoles et des transports, ce bien réunit tous les atouts pour un quotidien pratique et confortable.

Une visite s'impose ! Contactez moi au 0614614034 dès aujourd'hui pour obtenir plus d'informations et programmer une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 16/07/2026 par Manuela Goncalves Rodrigues 0614614034, RSAC 949163406 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Chartres - https://www.lesportecles.com/bareme-des-honoraires/828.pdf

Ville : Gallardon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28320
Coordonnées : 48.522448, 1.692151
Total : 161 190€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 22 950€
Valeur du bien : 150 950€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.50€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8956€/an
Fourchette totale : 638€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 7654€ - 10480€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 777,78 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 334 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-5 334€ (-4.0%)
Marge achat-revente :-27 856€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :60,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 845,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 461,51€
Coût de l'assurance :18 133,88€
Taxe foncière : 895,59€/an
Soit par mois : 74,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 950 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 050€
    Baignoire: 1000€, Lavabo: 400€, Carrelage (5 m²): 70€/m² × 5 = 350€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture (30 m²): 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gallardon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 190 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 742 €
Revenus locatifs : +8 956 €
Charges déductibles : -29 742 €
Résultat foncier Année 1 : -20 786 €(Déficit de 20 786 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 792 €/an
Revenus locatifs : +8 956 €
Charges déductibles : -6 792 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10085.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 956 €29 747 €5 176 €-20 791 €10 700 €10 091 €10 091 €
29 135 €6 656 €5 036 €2 479 €--7 612 €
39 318 €6 512 €4 891 €2 806 €--4 806 €
49 504 €6 362 €4 741 €3 142 €--1 664 €
59 694 €6 207 €4 587 €3 487 €---
69 888 €6 048 €4 427 €3 840 €---
710 086 €5 883 €4 262 €4 203 €---
810 287 €5 713 €4 092 €4 575 €---
910 493 €5 537 €3 916 €4 957 €---
1010 703 €5 355 €3 734 €5 348 €---
1110 917 €5 167 €3 546 €5 750 €---
1211 135 €4 973 €3 352 €6 162 €---
1311 358 €4 773 €3 152 €6 586 €---
1411 585 €4 566 €2 945 €7 020 €---
1511 817 €4 352 €2 731 €7 465 €---
1612 053 €4 131 €2 510 €7 922 €---
1712 294 €3 903 €2 282 €8 392 €---
1812 540 €3 667 €2 046 €8 873 €---
1912 791 €3 424 €1 803 €9 367 €---
2013 047 €3 172 €1 551 €9 875 €---
2113 308 €2 912 €1 292 €10 395 €---
2213 574 €2 644 €1 023 €10 930 €---
2313 846 €2 367 €746 €11 479 €---
2414 122 €2 081 €460 €12 042 €---
2514 405 €1 785 €164 €12 620 €---
TOTAL286 859 €137 935 €74 462 €148 924 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 881 €-3 210 €+5 091 €
2+1 881 €0 €+1 881 €
3+1 881 €0 €+1 881 €
4+1 881 €0 €+1 881 €
5+1 881 €+547 €+1 334 €
6+1 881 €+1 152 €+729 €
7+1 881 €+1 261 €+620 €
8+1 881 €+1 372 €+509 €
9+1 881 €+1 487 €+394 €
10+1 881 €+1 604 €+277 €
11+1 881 €+1 725 €+156 €
12+1 881 €+1 849 €+32 €
13+1 881 €+1 976 €-95 €
14+1 881 €+2 106 €-225 €
15+1 881 €+2 240 €-359 €
16+1 881 €+2 377 €-496 €
17+1 881 €+2 517 €-636 €
18+1 881 €+2 662 €-781 €
19+1 881 €+2 810 €-929 €
20+1 881 €+2 962 €-1 081 €
21+1 881 €+3 119 €-1 238 €
22+1 881 €+3 279 €-1 398 €
23+1 881 €+3 444 €-1 563 €
24+1 881 €+3 613 €-1 732 €
25+1 881 €+3 786 €-1 905 €
Total+47 025 €+44 677 €+2 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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