Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMothe-Saint-Héray (79)
Surface77.46m²
Coût Total121 246€
Loyer Annuel6 229€
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 200 €
Surface : 77.46 m²
Prix au m² : 906,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, Jardin

Maison située à la MOTHE St HÉRAY de 77m², constitue une belle opportunité pour un premier investissement locatif. Elle se compose au rez de chaussée : d'une entrée, d'une cuisine, d'un salon, d'un séjour, d'un wc. A l'étage deux chambres, une salle d'eau avec wc, grenier, dépendance et terrain de 50m² Investissement locatif avec locataire en place- loyer actuel 459 € (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mothe-Saint-Héray
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.352840, -0.123404
Total : 121 246€
Prix d'acquisition : 70 200€
Travaux : 45 430€
Valeur du bien : 115 630€
Frais de notaire : 5 616€
Coût estimé : 5 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.46m²
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6229€/an
Fourchette totale : 400€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4805€ - 8077€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :605,93 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 935 €
Prix d'achat :70 200 €
Décote à l'achat :+23 265€ (+49.6%)
Marge achat-revente :-74 311€ (-158.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 246€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :35,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 875,89€
Coût de l'assurance :10 609,02€
Taxe foncière : 622,94€/an
Soit par mois : 51,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 77 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 430 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 080€
    Isolation combles: 77 m² × 40€/m² = 3080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 800€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 850€
    Mise aux normes plomberie: 77 m² × 50€/m² = 3850€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mothe-Saint-Héray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 246 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 607 €
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -50 607 €
Résultat foncier Année 1 : -44 378 €(Déficit de 44 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 177 €/an
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -5 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22978.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 630 €(65% de 70 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 659 €/an
Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 229 €50 611 €4 134 €-44 382 €21 400 €22 982 €22 982 €
26 354 €5 072 €4 025 €1 282 €--21 700 €
36 481 €4 960 €3 912 €1 522 €--20 179 €
46 611 €4 843 €3 795 €1 768 €--18 411 €
56 743 €4 722 €3 674 €2 021 €--16 390 €
66 878 €4 597 €3 549 €2 281 €--14 108 €
77 015 €4 467 €3 420 €2 548 €--11 560 €
87 156 €4 333 €3 286 €2 823 €--8 738 €
97 299 €4 194 €3 147 €3 104 €--5 633 €
107 445 €4 051 €3 003 €3 394 €--2 239 €
117 594 €3 902 €2 855 €3 692 €---
127 746 €3 748 €2 701 €3 997 €---
137 900 €3 589 €2 542 €4 312 €---
148 058 €3 424 €2 377 €4 634 €---
158 220 €3 253 €2 206 €4 966 €---
168 384 €3 077 €2 029 €5 307 €---
178 552 €2 894 €1 847 €5 658 €---
188 723 €2 705 €1 657 €6 018 €---
198 897 €2 509 €1 462 €6 388 €---
209 075 €2 306 €1 259 €6 769 €---
219 257 €2 096 €1 049 €7 160 €---
229 442 €1 879 €832 €7 563 €---
239 631 €1 654 €607 €7 976 €---
249 823 €1 422 €374 €8 401 €---
2510 020 €1 181 €134 €8 839 €---
TOTAL199 530 €131 488 €59 876 €68 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €0 €+1 308 €
5+1 308 €0 €+1 308 €
6+1 308 €0 €+1 308 €
7+1 308 €0 €+1 308 €
8+1 308 €0 €+1 308 €
9+1 308 €0 €+1 308 €
10+1 308 €0 €+1 308 €
11+1 308 €+436 €+872 €
12+1 308 €+1 199 €+109 €
13+1 308 €+1 293 €+15 €
14+1 308 €+1 390 €-82 €
15+1 308 €+1 490 €-182 €
16+1 308 €+1 592 €-284 €
17+1 308 €+1 697 €-389 €
18+1 308 €+1 805 €-497 €
19+1 308 €+1 916 €-608 €
20+1 308 €+2 031 €-723 €
21+1 308 €+2 148 €-840 €
22+1 308 €+2 269 €-961 €
23+1 308 €+2 393 €-1 085 €
24+1 308 €+2 520 €-1 212 €
25+1 308 €+2 652 €-1 344 €
Total+32 700 €+20 413 €+12 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →