Maison Gracay T4 102 m2

VilleGraçay (18)

Surface100m²

Coût Total147 900€

Loyer Annuel7 944€

Rentabilité5.37%

Cashflow/mois-189€

Prix : 87 500 €

Surface : 100 m²

Prix au m² : 875 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Une maison individuelle comprenant : Au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour-salle à manger, une grande chambre avec un placard intégré, une salle de douche et des W.C. indépendants ; À l'étage : un palier lumineux dessert 2 chambres. À l'extérieur : un garage et un terrain attenant. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/400674.pdf

Ville : Graçay

Département : Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 18310

Coordonnées : 47.158374, 1.851618

Total : 147 900€

Prix d'acquisition : 87 500€

Travaux : 53 400€

Valeur du bien : 140 900€

Frais de notaire : 7 000€

Coût estimé : 7 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 100m²

Loyer prédit : 6.62€/m²/mois

Fourchette : 5.32€ - 8.23€/m²/mois

Loyer total estimé : 662€/mois

Loyer annuel estimé : 7944€/an

Fourchette totale : 532€ - 823€/mois

Fourchette annuelle : 6387€ - 9880€/an

Rentabilité brute :5.37%

Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.68%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :794,39 €/m²

Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :79 439 €

Prix d'achat :87 500 €

Décote à l'achat :+8 061€ (+10.1%)

Marge achat-revente :-68 461€ (-86.2%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :147 900€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,01€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :43,14€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 785,15€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 702,89€

Coût de l'assurance :12 941,25€

Taxe foncière : 794,35€/an

Soit par mois : 66,20€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 661,96€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 851,34€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-189,38€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 100 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 100 m²

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus

Quantité: 1 système

Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture des murs et plafonds

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400 €(534 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:5 000€
Isolation combles: 100 m² × 50€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:12 000€
Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€/fenêtre = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:8 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:5 400€
Rénovation chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graçay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 944 €/an

Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 141 €/an

Base de calcul : Emprunt de 147 900 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 518 €/an

Calcul : 43 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 853 €

Revenus locatifs : +7 944 €

Charges déductibles : -59 853 €

Résultat foncier Année 1 : -51 909 €(Déficit de 51 909 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 30 509 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 453 €/an

Revenus locatifs : +7 944 €

Charges déductibles : -6 453 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 491 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30509.46 € reporté.

Prix d'achat du bien : 87 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 068 €/an

Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 944 €	59 858 €	5 146 €	-51 914 €	21 400 €	30 514 €	30 514 €
2	8 102 €	6 323 €	5 011 €	1 779 €	-	-	28 735 €
3	8 264 €	6 184 €	4 872 €	2 080 €	-	-	26 655 €
4	8 430 €	6 040 €	4 728 €	2 390 €	-	-	24 265 €
5	8 598 €	5 890 €	4 578 €	2 708 €	-	-	21 557 €
6	8 770 €	5 736 €	4 424 €	3 035 €	-	-	18 523 €
7	8 946 €	5 575 €	4 263 €	3 370 €	-	-	15 152 €
8	9 125 €	5 409 €	4 097 €	3 715 €	-	-	11 437 €
9	9 307 €	5 238 €	3 926 €	4 070 €	-	-	7 368 €
10	9 493 €	5 059 €	3 747 €	4 434 €	-	-	2 934 €
11	9 683 €	4 875 €	3 563 €	4 808 €	-	-	-
12	9 877 €	4 684 €	3 372 €	5 193 €	-	-	-
13	10 074 €	4 486 €	3 174 €	5 588 €	-	-	-
14	10 276 €	4 281 €	2 969 €	5 995 €	-	-	-
15	10 481 €	4 069 €	2 757 €	6 413 €	-	-	-
16	10 691 €	3 849 €	2 537 €	6 842 €	-	-	-
17	10 905 €	3 621 €	2 309 €	7 284 €	-	-	-
18	11 123 €	3 385 €	2 073 €	7 738 €	-	-	-
19	11 345 €	3 141 €	1 829 €	8 205 €	-	-	-
20	11 572 €	2 888 €	1 576 €	8 685 €	-	-	-
21	11 804 €	2 625 €	1 313 €	9 178 €	-	-	-
22	12 040 €	2 354 €	1 042 €	9 686 €	-	-	-
23	12 281 €	2 073 €	761 €	10 208 €	-	-	-
24	12 526 €	1 781 €	469 €	10 745 €	-	-	-
25	12 777 €	1 479 €	167 €	11 297 €	-	-	-
TOTAL	254 434 €	160 903 €	74 703 €	93 531 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 531 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 944 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 668 €	-6 420 €	+8 088 €
2	+1 668 €	0 €	+1 668 €
3	+1 668 €	0 €	+1 668 €
4	+1 668 €	0 €	+1 668 €
5	+1 668 €	0 €	+1 668 €
6	+1 668 €	0 €	+1 668 €
7	+1 668 €	0 €	+1 668 €
8	+1 668 €	0 €	+1 668 €
9	+1 668 €	0 €	+1 668 €
10	+1 668 €	0 €	+1 668 €
11	+1 668 €	+562 €	+1 106 €
12	+1 668 €	+1 558 €	+110 €
13	+1 668 €	+1 677 €	-9 €
14	+1 668 €	+1 798 €	-130 €
15	+1 668 €	+1 924 €	-256 €
16	+1 668 €	+2 053 €	-385 €
17	+1 668 €	+2 185 €	-517 €
18	+1 668 €	+2 321 €	-653 €
19	+1 668 €	+2 461 €	-793 €
20	+1 668 €	+2 605 €	-937 €
21	+1 668 €	+2 753 €	-1 085 €
22	+1 668 €	+2 906 €	-1 238 €
23	+1 668 €	+3 062 €	-1 394 €
24	+1 668 €	+3 223 €	-1 555 €
25	+1 668 €	+3 389 €	-1 721 €
Total	+41 700 €	+28 059 €	+13 641 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison Gracay T4 102 m2

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison Gracay T4 102 m2

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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