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Appartement

VilleLimoges (87)
Surface81.4m²
Coût Total125 300€
Loyer Annuel8 429€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 81.4 m²
Prix au m² : 1 351,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Limoges, ce charmant appartement de 81,4 m² situé au premier étage vous offre un cadre de vie idéal (l'appartement est actuellement loué en attente d'une construction) Loyer sur demande. Composé d'une entrée, un grand séjour salle à manger avec balcon, une cuisine, 2 chambres spacieuses, une salle de bain et un wc séparé. Actuellement loué pour encore quelques mois, il pourra convenir soit pour un investissement en résidence principale, soit pour un investissement locatif pour lequel nous aurons le plaisir de vous proposer la gestion locative afin de vous assurer une location sereine. Profitez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt Avenue de Naugeat à seulement 200 mètres, desservi par les lignes 10, 12, 15 et N1. Les commodités ne manquent pas avec des commerces tels qu'ALDI à 500 mètres et Intermarché Super à 700 mètres. Les établissements scolaires, comme le Lycée Auguste Renoir, sont à quelques pas. Pour vos moments de détente, le Jardin du Puy Châtu. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Limoges-87000/170

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820082, 1.240283
Total : 125 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.4m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8429€/an
Fourchette totale : 560€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6718€ - 10576€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :329 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 240 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-20 240€ (-15.5%)
Marge achat-revente :4 940€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,99€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 657,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 882,17€
Coût de l'assurance :14 096,25€
Taxe foncière : 842,93€/an
Soit par mois : 70,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 429 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 300 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 926 €
Revenus locatifs : +8 429 €
Charges déductibles : -11 926 €
Résultat foncier Année 1 : -3 497 €(Déficit de 3 497 €)
Imputable sur revenu global : 3 497 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 426 €/an
Revenus locatifs : +8 429 €
Charges déductibles : -5 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 003 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 429 €11 930 €4 023 €-3 501 €3 501 €--
28 598 €5 321 €3 914 €3 277 €---
38 770 €5 209 €3 802 €3 561 €---
48 945 €5 092 €3 685 €3 853 €---
59 124 €4 972 €3 565 €4 152 €---
69 307 €4 848 €3 441 €4 459 €---
79 493 €4 720 €3 313 €4 773 €---
89 683 €4 587 €3 181 €5 095 €---
99 876 €4 451 €3 044 €5 426 €---
1010 074 €4 309 €2 902 €5 764 €---
1110 275 €4 163 €2 757 €6 112 €---
1210 481 €4 013 €2 606 €6 468 €---
1310 690 €3 857 €2 450 €6 834 €---
1410 904 €3 696 €2 289 €7 208 €---
1511 122 €3 530 €2 123 €7 593 €---
1611 345 €3 358 €1 951 €7 987 €---
1711 572 €3 181 €1 774 €8 391 €---
1811 803 €2 997 €1 591 €8 806 €---
1912 039 €2 808 €1 401 €9 231 €---
2012 280 €2 613 €1 206 €9 667 €---
2112 525 €2 411 €1 004 €10 115 €---
2212 776 €2 202 €795 €10 574 €---
2313 031 €1 987 €580 €11 045 €---
2413 292 €1 764 €357 €11 528 €---
2513 558 €1 534 €127 €12 024 €---
TOTAL269 992 €99 552 €57 882 €170 440 €3 501 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 050 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-1 050 €+2 820 €
2+1 770 €+983 €+787 €
3+1 770 €+1 068 €+702 €
4+1 770 €+1 156 €+614 €
5+1 770 €+1 246 €+524 €
6+1 770 €+1 338 €+432 €
7+1 770 €+1 432 €+338 €
8+1 770 €+1 529 €+241 €
9+1 770 €+1 628 €+142 €
10+1 770 €+1 729 €+41 €
11+1 770 €+1 834 €-64 €
12+1 770 €+1 940 €-170 €
13+1 770 €+2 050 €-280 €
14+1 770 €+2 162 €-392 €
15+1 770 €+2 278 €-508 €
16+1 770 €+2 396 €-626 €
17+1 770 €+2 517 €-747 €
18+1 770 €+2 642 €-872 €
19+1 770 €+2 769 €-999 €
20+1 770 €+2 900 €-1 130 €
21+1 770 €+3 034 €-1 264 €
22+1 770 €+3 172 €-1 402 €
23+1 770 €+3 313 €-1 543 €
24+1 770 €+3 458 €-1 688 €
25+1 770 €+3 607 €-1 837 €
Total+44 250 €+51 132 €+-6 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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