Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Secteur CHERISY

Bien expiré
VilleCherisy (28)
Surface138m²
Coût Total230 680€
Loyer Annuel17 375€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 500 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 068,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Secteur CHERISY Maison ancienne comprenant entrée, une pièce avec cheminée, cuisine, pièce avec wc, salle de bains, wc. A l'étage : pièce palière, trois chambres dont une avec petite pièce. Terrain clos d'environ 433 m². Travaux à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Logement à consommation énergétique excessive : classe F Réf 4739

Ville : Cherisy
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.716654, 1.365092
Total : 230 680€
Prix d'acquisition : 147 500€
Travaux : 71 380€
Valeur du bien : 218 880€
Frais de notaire : 11 800€
Coût estimé : 11 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1448€/mois
Loyer annuel estimé : 17375€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 14123€ - 21374€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :69,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 208,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 965,35€
Coût de l'assurance :20 761,20€
Taxe foncière : 1 737,45€/an
Soit par mois : 144,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 447,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 380 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 280€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation incluse)
  • Entrée:300€
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cherisy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 375 €/an
Calcul : 1 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 680 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 623 €
Revenus locatifs : +17 375 €
Charges déductibles : -81 623 €
Résultat foncier Année 1 : -64 248 €(Déficit de 64 248 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 848 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 243 €/an
Revenus locatifs : +17 375 €
Charges déductibles : -10 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42848.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 875 €(65% de 147 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 486 €/an
Calcul : 95 875 € × 3,636% = 3 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 375 €81 630 €7 682 €-64 255 €21 400 €42 855 €42 855 €
217 722 €10 045 €7 477 €7 677 €--35 179 €
318 076 €9 833 €7 265 €8 243 €--26 936 €
418 438 €9 614 €7 046 €8 824 €--18 112 €
518 807 €9 388 €6 820 €9 419 €--8 693 €
619 183 €9 153 €6 586 €10 029 €---
719 567 €8 911 €6 343 €10 655 €---
819 958 €8 660 €6 093 €11 297 €---
920 357 €8 401 €5 833 €11 956 €---
1020 764 €8 133 €5 565 €12 631 €---
1121 179 €7 856 €5 288 €13 323 €---
1221 603 €7 569 €5 001 €14 034 €---
1322 035 €7 273 €4 705 €14 762 €---
1422 476 €6 966 €4 398 €15 510 €---
1522 925 €6 649 €4 081 €16 276 €---
1623 384 €6 321 €3 753 €17 063 €---
1723 851 €5 981 €3 414 €17 870 €---
1824 328 €5 631 €3 063 €18 698 €---
1924 815 €5 268 €2 700 €19 547 €---
2025 311 €4 892 €2 325 €20 419 €---
2125 818 €4 504 €1 936 €21 313 €---
2226 334 €4 103 €1 535 €22 231 €---
2326 861 €3 688 €1 120 €23 173 €---
2427 398 €3 258 €690 €24 140 €---
2527 946 €2 814 €246 €25 132 €---
TOTAL556 510 €246 543 €110 965 €309 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 649 €-6 420 €+10 069 €
2+3 649 €0 €+3 649 €
3+3 649 €0 €+3 649 €
4+3 649 €0 €+3 649 €
5+3 649 €0 €+3 649 €
6+3 649 €+401 €+3 248 €
7+3 649 €+3 197 €+452 €
8+3 649 €+3 389 €+260 €
9+3 649 €+3 587 €+62 €
10+3 649 €+3 789 €-140 €
11+3 649 €+3 997 €-348 €
12+3 649 €+4 210 €-561 €
13+3 649 €+4 429 €-780 €
14+3 649 €+4 653 €-1 004 €
15+3 649 €+4 883 €-1 234 €
16+3 649 €+5 119 €-1 470 €
17+3 649 €+5 361 €-1 712 €
18+3 649 €+5 609 €-1 960 €
19+3 649 €+5 864 €-2 215 €
20+3 649 €+6 126 €-2 477 €
21+3 649 €+6 394 €-2 745 €
22+3 649 €+6 669 €-3 020 €
23+3 649 €+6 952 €-3 303 €
24+3 649 €+7 242 €-3 593 €
25+3 649 €+7 540 €-3 891 €
Total+91 225 €+92 990 €+-1 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →