Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (974)
Surface139m²
Coût Total218 146€
Loyer Annuel22 745€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+403€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 950 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 366,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

MAXImmo vous propose ce spacieux appartement de plain-pied d'environ 139 m² . Bien à rénover, sur Saint-Denis. ? Caractéristiques : • T4 – 4 pièces • 3 chambres • 1 salle de bain • 1 WC • 2 places de parking intérieur • Appartement de plain-pied ? Composition des lots : ?? Lot 1 : Appartement T4 d'environ 139 m². ?? Lot 2 : 2 places de parking intérieur de 25 m² ? Copropriété : • Syndic de copropriété en place • Règlement de copropriété à jour • Aucune procédure en cours sur la copropriété • Charges de copropriété : 1 044,32 euros / an (paiement trimestriel) ? Taxe foncière : 1 190 euros / an ? Idéal pour une résidence principale ? Excellent potentiel pour un investissement locatif Une belle opportunité immobilière à fort potentiel sur le secteur de Saint-Denis.

Biens soumis au statut de copropriété. Nombre de lots 2. Montant des charges 261.08 euros/ trimestres. Honoraires TTC charge vendeur Mandat n° 13 704 Réseau MAXImmo - Plus d'informations et consultation de nos tarifs . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAXImmo : Juliette ANELARD Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97400
Coordonnées : -20.944159, 55.450844
Total : 218 146€
Prix d'acquisition : 189 950€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 202 950€
Frais de notaire : 15 196€
Coût estimé : 15 196€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22745€/an
Fourchette totale : 1410€ - 2548€/mois
Fourchette annuelle : 16918€ - 30579€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :1014 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :347 500 €
Prix d'achat :189 950 €
Décote à l'achat :-157 550€ (-45.3%)
Marge achat-revente :129 354€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 146€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 503,47€
Coût de l'assurance :19 087,77€
Taxe foncière : 1 190,00€/an
Soit par mois : 99,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 261,08€/mois
Soit par an : 3 132,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 895,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :402,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 139 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des réparations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage ou pose de nouveau revêtement
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    1 système: 1 × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 745 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 146 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 133 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 192 €
Revenus locatifs : +22 745 €
Charges déductibles : -25 192 €
Résultat foncier Année 1 : -2 447 €(Déficit de 2 447 €)
Imputable sur revenu global : 2 447 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 192 €/an
Revenus locatifs : +22 745 €
Charges déductibles : -12 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 553 €/an
Prix d'achat du bien : 189 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 468 €(65% de 189 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 490 €/an
Calcul : 123 468 € × 3,636% = 4 490 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 745 €25 199 €7 113 €-2 454 €2 454 €--
223 200 €12 008 €6 922 €11 192 €---
323 664 €11 810 €6 724 €11 854 €---
424 137 €11 606 €6 519 €12 532 €---
524 620 €11 394 €6 308 €13 226 €---
625 113 €11 176 €6 090 €13 937 €---
725 615 €10 950 €5 864 €14 665 €---
826 127 €10 717 €5 631 €15 410 €---
926 650 €10 476 €5 390 €16 174 €---
1027 183 €10 227 €5 140 €16 956 €---
1127 726 €9 969 €4 883 €17 757 €---
1228 281 €9 703 €4 617 €18 578 €---
1328 846 €9 428 €4 342 €19 418 €---
1429 423 €9 144 €4 057 €20 279 €---
1530 012 €8 850 €3 764 €21 162 €---
1630 612 €8 547 €3 460 €22 066 €---
1731 224 €8 233 €3 146 €22 992 €---
1831 849 €7 908 €2 822 €23 940 €---
1932 486 €7 573 €2 487 €24 913 €---
2033 136 €7 227 €2 140 €25 909 €---
2133 798 €6 869 €1 782 €26 929 €---
2234 474 €6 499 €1 412 €27 975 €---
2335 164 €6 116 €1 030 €29 047 €---
2435 867 €5 721 €635 €30 146 €---
2536 584 €5 313 €226 €31 271 €---
TOTAL728 537 €242 665 €102 503 €485 872 €2 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 736 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 777 €-736 €+5 513 €
2+4 777 €+3 358 €+1 419 €
3+4 777 €+3 556 €+1 221 €
4+4 777 €+3 760 €+1 017 €
5+4 777 €+3 968 €+809 €
6+4 777 €+4 181 €+596 €
7+4 777 €+4 399 €+378 €
8+4 777 €+4 623 €+154 €
9+4 777 €+4 852 €-75 €
10+4 777 €+5 087 €-310 €
11+4 777 €+5 327 €-550 €
12+4 777 €+5 573 €-796 €
13+4 777 €+5 825 €-1 048 €
14+4 777 €+6 084 €-1 307 €
15+4 777 €+6 349 €-1 572 €
16+4 777 €+6 620 €-1 843 €
17+4 777 €+6 897 €-2 120 €
18+4 777 €+7 182 €-2 405 €
19+4 777 €+7 474 €-2 697 €
20+4 777 €+7 773 €-2 996 €
21+4 777 €+8 079 €-3 302 €
22+4 777 €+8 393 €-3 616 €
23+4 777 €+8 714 €-3 937 €
24+4 777 €+9 044 €-4 267 €
25+4 777 €+9 381 €-4 604 €
Total+119 425 €+145 762 €+-26 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →