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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFerreux-Quincey (10)
Surface143m²
Coût Total203 716€
Loyer Annuel15 436€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 200 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 826,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 45 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

Exclusivité Quincey , petit bourg calme à 10 minutes de Nogent sur Seine, maison de pays de 143m2 habitable, composée d'une entrée sur cuisine aménagée, ouverte sur une belle pièce de vie de 50m2 avec cheminée, 4 chambres à l'étage. Quelques remises au goût du jour à prévoir. Terrasse sur l'arrière donnant sur un magnifique parc de 2900 m2 avec petite marre. Chauffage individuel électrique, assainissement individuel. Très beau potentiel pour les amoureux de la nature.

Ville : Ferreux-Quincey
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.468650, 3.601798
Total : 203 716€
Prix d'acquisition : 118 200€
Travaux : 76 060€
Valeur du bien : 194 260€
Frais de notaire : 9 456€
Coût estimé : 9 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15436€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1591€/mois
Fourchette annuelle : 12480€ - 19091€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 320 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :188 760 €
Prix d'achat :118 200 €
Décote à l'achat :-70 560€ (-37.4%)
Marge achat-revente :-14 956€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 716€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 971,23€
Coût de l'assurance :17 825,15€
Taxe foncière : 1 543,55€/an
Soit par mois : 128,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 060 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 720€
    Isolation combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€ (coût moyen) + 2000€ (pose) = 12000€
  • Menuiseries:3 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€ (pose incluse)
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + 3000€ (électroménager) = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 250€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
  • Chambres:3 840€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferreux-Quincey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 970€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 436 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 716 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 155 €
Revenus locatifs : +15 436 €
Charges déductibles : -85 155 €
Résultat foncier Année 1 : -69 719 €(Déficit de 69 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 095 €/an
Revenus locatifs : +15 436 €
Charges déductibles : -9 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48319.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 830 €(65% de 118 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 794 €/an
Calcul : 76 830 € × 3,636% = 2 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 436 €85 161 €6 845 €-69 726 €21 400 €48 326 €48 326 €
215 744 €8 920 €6 663 €6 825 €--41 501 €
316 059 €8 732 €6 475 €7 328 €--34 174 €
416 380 €8 537 €6 281 €7 843 €--26 331 €
516 708 €8 336 €6 079 €8 372 €--17 958 €
617 042 €8 128 €5 871 €8 914 €--9 044 €
717 383 €7 912 €5 656 €9 471 €---
817 731 €7 690 €5 433 €10 041 €---
918 085 €7 459 €5 202 €10 626 €---
1018 447 €7 221 €4 964 €11 226 €---
1118 816 €6 974 €4 717 €11 842 €---
1219 192 €6 719 €4 462 €12 474 €---
1319 576 €6 455 €4 198 €13 121 €---
1419 968 €6 181 €3 925 €13 786 €---
1520 367 €5 899 €3 642 €14 468 €---
1620 774 €5 607 €3 350 €15 168 €---
1721 190 €5 304 €3 048 €15 886 €---
1821 613 €4 991 €2 735 €16 622 €---
1922 046 €4 668 €2 411 €17 378 €---
2022 487 €4 333 €2 076 €18 154 €---
2122 936 €3 986 €1 730 €18 950 €---
2223 395 €3 628 €1 371 €19 767 €---
2323 863 €3 257 €1 000 €20 606 €---
2424 340 €2 873 €617 €21 467 €---
2524 827 €2 477 €220 €22 350 €---
TOTAL494 405 €231 445 €98 971 €262 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 241 €-6 420 €+9 661 €
2+3 241 €0 €+3 241 €
3+3 241 €0 €+3 241 €
4+3 241 €0 €+3 241 €
5+3 241 €0 €+3 241 €
6+3 241 €0 €+3 241 €
7+3 241 €+128 €+3 113 €
8+3 241 €+3 012 €+229 €
9+3 241 €+3 188 €+53 €
10+3 241 €+3 368 €-127 €
11+3 241 €+3 553 €-312 €
12+3 241 €+3 742 €-501 €
13+3 241 €+3 936 €-695 €
14+3 241 €+4 136 €-895 €
15+3 241 €+4 340 €-1 099 €
16+3 241 €+4 550 €-1 309 €
17+3 241 €+4 766 €-1 525 €
18+3 241 €+4 987 €-1 746 €
19+3 241 €+5 213 €-1 972 €
20+3 241 €+5 446 €-2 205 €
21+3 241 €+5 685 €-2 444 €
22+3 241 €+5 930 €-2 689 €
23+3 241 €+6 182 €-2 941 €
24+3 241 €+6 440 €-3 199 €
25+3 241 €+6 705 €-3 464 €
Total+81 025 €+78 888 €+2 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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