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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCordes-sur-Ciel (81)
Surface170m²
Coût Total230 350€
Loyer Annuel14 622€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

TARN (81) A Vendre à Cordes-sur-ciel, cette belle maison située dans le haut de la cité médiévale à deux pas de la halle. Au rez de chaussée : un magnifique espace (50 m²) pouvant répondre à un projet d'atelier, de boutique ou d'une salle de restauration. Puis sur 2 étages deux T2 (environ 55 m² chacun) avec une chambre supplémentaire (mansardée) dans les combles. Cette demeure, très bien située, permet d'envisager différrents projets : habitation, location saisonnière ainsi qu'une exploitation commerciale. Honoraires TTC charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L.561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite. REF 53688 - Réseau ABESSAN - Michel DALENS - () - Votre agent commercial en immobilier (E.I.) RSAC N° 378 255 616 - Tous nos biens sont visibles Honoraires TTC charge vendeur

Ville : Cordes-sur-Ciel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81170
Coordonnées : 44.065306, 1.955253
Total : 230 350€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 57 550€
Valeur du bien : 217 550€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14622€/an
Fourchette totale : 947€ - 1568€/mois
Fourchette annuelle : 11361€ - 18817€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,39 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 456 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-89 456€ (-35.9%)
Marge achat-revente :19 106€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 718,77€
Coût de l'assurance :20 155,62€
Taxe foncière : 1 462,17€/an
Soit par mois : 121,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 550 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Parquet flottant dans les chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€ = 300€, Peinture murs/plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cordes-sur-Ciel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 622 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 030 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 350 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 848 €
Revenus locatifs : +14 622 €
Charges déductibles : -67 848 €
Résultat foncier Année 1 : -53 227 €(Déficit de 53 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 298 €/an
Revenus locatifs : +14 622 €
Charges déductibles : -10 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31826.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 622 €67 856 €8 037 €-53 234 €21 400 €31 834 €31 834 €
214 914 €10 096 €7 828 €4 818 €--27 016 €
315 212 €9 879 €7 610 €5 334 €--21 683 €
415 517 €9 654 €7 385 €5 863 €--15 820 €
515 827 €9 421 €7 152 €6 406 €--9 413 €
616 144 €9 179 €6 911 €6 964 €--2 449 €
716 466 €8 929 €6 661 €7 537 €---
816 796 €8 670 €6 402 €8 126 €---
917 132 €8 402 €6 133 €8 730 €---
1017 474 €8 124 €5 855 €9 351 €---
1117 824 €7 836 €5 567 €9 988 €---
1218 180 €7 537 €5 269 €10 643 €---
1318 544 €7 228 €4 960 €11 316 €---
1418 915 €6 908 €4 640 €12 007 €---
1519 293 €6 576 €4 308 €12 717 €---
1619 679 €6 233 €3 965 €13 446 €---
1720 072 €5 877 €3 609 €14 195 €---
1820 474 €5 509 €3 240 €14 965 €---
1920 883 €5 127 €2 858 €15 757 €---
2021 301 €4 731 €2 463 €16 570 €---
2121 727 €4 321 €2 053 €17 406 €---
2222 162 €3 897 €1 629 €18 265 €---
2322 605 €3 457 €1 189 €19 147 €---
2423 057 €3 002 €734 €20 055 €---
2523 518 €2 530 €262 €20 988 €---
TOTAL468 336 €230 979 €116 719 €237 358 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 071 €-6 420 €+9 491 €
2+3 071 €0 €+3 071 €
3+3 071 €0 €+3 071 €
4+3 071 €0 €+3 071 €
5+3 071 €0 €+3 071 €
6+3 071 €0 €+3 071 €
7+3 071 €+1 526 €+1 545 €
8+3 071 €+2 438 €+633 €
9+3 071 €+2 619 €+452 €
10+3 071 €+2 805 €+266 €
11+3 071 €+2 996 €+75 €
12+3 071 €+3 193 €-122 €
13+3 071 €+3 395 €-324 €
14+3 071 €+3 602 €-531 €
15+3 071 €+3 815 €-744 €
16+3 071 €+4 034 €-963 €
17+3 071 €+4 259 €-1 188 €
18+3 071 €+4 490 €-1 419 €
19+3 071 €+4 727 €-1 656 €
20+3 071 €+4 971 €-1 900 €
21+3 071 €+5 222 €-2 151 €
22+3 071 €+5 479 €-2 408 €
23+3 071 €+5 744 €-2 673 €
24+3 071 €+6 016 €-2 945 €
25+3 071 €+6 296 €-3 225 €
Total+76 775 €+71 207 €+5 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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