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Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface60
Coût Total128 900
Loyer Annuel8 570
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-230
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 416,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition ouest

T3 Résidence Le Montleric – Quartier des Aygalades

Dans un ensemble immobilier avec espaces verts, jardin d'enfants et parking fermé par un portail, découvrez cet appartement de type 3 situé au 5e étage avec ascenseur. Il se compose d'un hall d'entrée, d'un salon ouvrant sur un grand balcon avec vue dégagée, d'une cuisine équipée avec loggia, de deux chambres, d'une salle d'eau avec WC ainsi que d'un dressing.

L'ensemble est en bon état général, bien que quelques travaux de propreté soient à prévoir.

Cet appartement bénéficie d'une double exposition et d'un ensoleillement permanent. Il est équipé de menuiseries en PVC avec double vitrage.

Taxe foncière : 1000€ Charges trimestrielles : 590 € DPE : en cours de réalisation Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur. Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat. À voir !

Mandat réf : 17858 Annonce publiée par l'agence Ergon Immobilier - 13015 Marseille, immatriculée au RCS sous le numéro SIRET 340 546 738 00022, titulaire de la carte professionnelle n° CPI 1310 2017 000 017 760 délivrée par la CCI de Marseille.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.358105, 5.372486
Total : 128 900
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 37 100
Valeur du bien : 122 100
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8570€/an
Fourchette totale : 568€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6816€ - 10775€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 437,97 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 278
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-1 278 (-1.5%)
Marge achat-revente :-42 622€ (-49.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,23€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 663,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 568,14
Coût de l'assurance :9 667,50
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 196,67€/mois
Soit par an : 2 360,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 714,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 900 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 360 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 046
Revenus locatifs : +8 570
Charges déductibles : -45 046
Résultat foncier Année 1 : -36 476(Déficit de 36 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 076
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 946 €/an
Revenus locatifs : +8 570
Charges déductibles : -7 946
Résultat foncier Années 2+ : 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15075.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 57045 0504 203-36 48021 400 €15 080 €15 080 €
28 7417 8374 090904--14 176 €
38 9167 7203 9731 196--12 979 €
49 0947 5993 8521 495--11 484 €
59 2767 4743 7271 802--9 682 €
69 4627 3453 5982 117--7 565 €
79 6517 2123 4652 439--5 126 €
89 8447 0743 3272 770--2 356 €
910 0416 9313 1853 109---
1010 2426 7843 0373 457---
1110 4466 6322 8853 814---
1210 6556 4752 7284 181---
1310 8686 3122 5654 556---
1411 0866 1442 3984 942---
1511 3075 9712 2245 337---
1611 5345 7912 0455 742---
1711 7645 6061 8596 158---
1812 0005 4141 6676 585---
1912 2405 2161 4697 023---
2012 4845 0111 2657 473---
2112 7344 8001 0537 934---
2212 9894 5818358 407---
2313 2494 3556098 893---
2413 5134 1223759 392---
2513 7843 8801349 903---
TOTAL274 489191 33760 56883 15221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 152
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800-6 420+8 220
2+1 8000+1 800
3+1 8000+1 800
4+1 8000+1 800
5+1 8000+1 800
6+1 8000+1 800
7+1 8000+1 800
8+1 8000+1 800
9+1 800+226+1 574
10+1 800+1 037+763
11+1 800+1 144+656
12+1 800+1 254+546
13+1 800+1 367+433
14+1 800+1 482+318
15+1 800+1 601+199
16+1 800+1 723+77
17+1 800+1 848-48
18+1 800+1 976-176
19+1 800+2 107-307
20+1 800+2 242-442
21+1 800+2 380-580
22+1 800+2 522-722
23+1 800+2 668-868
24+1 800+2 817-1 017
25+1 800+2 971-1 171
Total+45 000+24 946+20 054
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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