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Maison 3 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleSaint-Romain-sur-Cher (41)
Surface82m²
Coût Total131 940€
Loyer Annuel6 997€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 987,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre, entre Saint AIGNAN/CHER et CONTRES

Maison de pays comprenant de plain pied : entrée, cuisine, séjour/salon, 2 chambres, bureau, salle d'eau, WC, cellier. Garage attenant et grenier aménageable. Dépendance non attenante : garage, atelier. Cour sur le devant et jardin sur l'arrière. environnement calme proche d'un bourg, assainissement collectif. Référence agence : 6536 Référence annonce : A8OS-GYL-SVM Date de réalisation du diagnostic : 18/06/2026 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Romain-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.321857, 1.400536
Total : 131 940€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 44 460€
Valeur du bien : 125 460€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6997€/an
Fourchette totale : 488€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5853€ - 8365€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,9 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 630 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :+2 370€ (+3.0%)
Marge achat-revente :-53 310€ (-67.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 854,24€
Coût de l'assurance :11 544,75€
Taxe foncière : 699,69€/an
Soit par mois : 58,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 460 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:2 460€
    Isolation combles perdus: 82 m² × 30€/m² = 2460€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 750€/fenêtre = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 997 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 221 €
Revenus locatifs : +6 997 €
Charges déductibles : -50 221 €
Résultat foncier Année 1 : -43 224 €(Déficit de 43 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 761 €/an
Revenus locatifs : +6 997 €
Charges déductibles : -5 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21823.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 997 €50 225 €4 604 €-43 228 €21 400 €21 828 €21 828 €
27 137 €5 645 €4 484 €1 492 €--20 336 €
37 280 €5 521 €4 359 €1 759 €--18 577 €
47 425 €5 392 €4 230 €2 033 €--16 544 €
57 574 €5 258 €4 097 €2 316 €--14 228 €
67 725 €5 120 €3 958 €2 605 €--11 623 €
77 880 €4 977 €3 815 €2 903 €--8 720 €
88 037 €4 828 €3 667 €3 209 €--5 511 €
98 198 €4 674 €3 513 €3 524 €--1 987 €
108 362 €4 515 €3 354 €3 847 €---
118 529 €4 350 €3 189 €4 179 €---
128 700 €4 179 €3 018 €4 520 €---
138 874 €4 002 €2 841 €4 871 €---
149 051 €3 819 €2 658 €5 232 €---
159 232 €3 629 €2 468 €5 603 €---
169 417 €3 432 €2 271 €5 985 €---
179 605 €3 228 €2 067 €6 377 €---
189 797 €3 017 €1 856 €6 780 €---
199 993 €2 799 €1 637 €7 195 €---
2010 193 €2 572 €1 411 €7 621 €---
2110 397 €2 337 €1 176 €8 060 €---
2210 605 €2 094 €933 €8 511 €---
2310 817 €1 843 €681 €8 975 €---
2411 033 €1 582 €420 €9 452 €---
2511 254 €1 311 €150 €9 943 €---
TOTAL224 114 €140 351 €66 854 €83 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 469 €-6 420 €+7 889 €
2+1 469 €0 €+1 469 €
3+1 469 €0 €+1 469 €
4+1 469 €0 €+1 469 €
5+1 469 €0 €+1 469 €
6+1 469 €0 €+1 469 €
7+1 469 €0 €+1 469 €
8+1 469 €0 €+1 469 €
9+1 469 €0 €+1 469 €
10+1 469 €+558 €+911 €
11+1 469 €+1 254 €+215 €
12+1 469 €+1 356 €+113 €
13+1 469 €+1 461 €+8 €
14+1 469 €+1 570 €-101 €
15+1 469 €+1 681 €-212 €
16+1 469 €+1 795 €-326 €
17+1 469 €+1 913 €-444 €
18+1 469 €+2 034 €-565 €
19+1 469 €+2 158 €-689 €
20+1 469 €+2 286 €-817 €
21+1 469 €+2 418 €-949 €
22+1 469 €+2 553 €-1 084 €
23+1 469 €+2 692 €-1 223 €
24+1 469 €+2 836 €-1 367 €
25+1 469 €+2 983 €-1 514 €
Total+36 725 €+25 129 €+11 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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