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Duplex à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface84.49m²
Coût Total130 760€
Loyer Annuel8 969€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 500 €
Surface : 84.49 m²
Prix au m² : 1 296,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Belle vue, Exposition ouest, Pas de balcon

Badouillère/Mchelet  Dans petite copropriété de 3 étages  Appartement de type T4/T5 en duplex rénové comprenant :  1 cuisine équipée ouverte sur sejour salon avec vue dégagée,  3 chambres, grande salle de bain, 2 wc,  syndic benevol, faibles charges 50 euros/mois. ideal pour famille ou colocation et investisseurs (AIRBNB autorisé) Contacter Mrs Ph .DESPINASSE : ou A. ADAMO au :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.431909, 4.392128
Total : 130 760€
Prix d'acquisition : 109 500€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 122 000€
Frais de notaire : 8 760€
Coût estimé : 8 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.49m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8969€/an
Fourchette totale : 554€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 6652€ - 12092€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,11 €/m²
Basé sur :1147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 650 €
Prix d'achat :109 500 €
Décote à l'achat :+1 850€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-23 110€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 045,64€
Coût de l'assurance :11 441,50€
Taxe foncière : 896,89€/an
Soit par mois : 74,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 747,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 000 €
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -19 000 €
Résultat foncier Année 1 : -10 031 €(Déficit de 10 031 €)
Imputable sur revenu global : 10 031 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 500 €/an
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -6 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 469 €/an
Prix d'achat du bien : 109 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 175 €(65% de 109 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 588 €/an
Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 969 €19 004 €4 549 €-10 035 €10 035 €--
29 148 €6 385 €4 431 €2 763 €---
39 331 €6 262 €4 308 €3 069 €---
49 518 €6 135 €4 180 €3 383 €---
59 708 €6 002 €4 048 €3 706 €---
69 902 €5 866 €3 911 €4 037 €---
710 100 €5 724 €3 769 €4 376 €---
810 302 €5 577 €3 623 €4 725 €---
910 508 €5 425 €3 471 €5 083 €---
1010 719 €5 268 €3 313 €5 451 €---
1110 933 €5 105 €3 150 €5 828 €---
1211 152 €4 936 €2 981 €6 216 €---
1311 375 €4 761 €2 806 €6 614 €---
1411 602 €4 579 €2 625 €7 023 €---
1511 834 €4 392 €2 437 €7 442 €---
1612 071 €4 197 €2 243 €7 874 €---
1712 312 €3 996 €2 041 €8 316 €---
1812 559 €3 787 €1 833 €8 771 €---
1912 810 €3 571 €1 617 €9 238 €---
2013 066 €3 347 €1 393 €9 718 €---
2113 327 €3 116 €1 161 €10 212 €---
2213 594 €2 876 €921 €10 718 €---
2313 866 €2 627 €672 €11 239 €---
2414 143 €2 369 €415 €11 774 €---
2514 426 €2 103 €148 €12 323 €---
TOTAL287 275 €127 409 €66 046 €159 866 €10 035 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 011 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883 €-3 011 €+4 894 €
2+1 883 €+829 €+1 054 €
3+1 883 €+921 €+962 €
4+1 883 €+1 015 €+868 €
5+1 883 €+1 112 €+771 €
6+1 883 €+1 211 €+672 €
7+1 883 €+1 313 €+570 €
8+1 883 €+1 418 €+465 €
9+1 883 €+1 525 €+358 €
10+1 883 €+1 635 €+248 €
11+1 883 €+1 749 €+134 €
12+1 883 €+1 865 €+18 €
13+1 883 €+1 984 €-101 €
14+1 883 €+2 107 €-224 €
15+1 883 €+2 233 €-350 €
16+1 883 €+2 362 €-479 €
17+1 883 €+2 495 €-612 €
18+1 883 €+2 631 €-748 €
19+1 883 €+2 772 €-889 €
20+1 883 €+2 916 €-1 033 €
21+1 883 €+3 063 €-1 180 €
22+1 883 €+3 215 €-1 332 €
23+1 883 €+3 372 €-1 489 €
24+1 883 €+3 532 €-1 649 €
25+1 883 €+3 697 €-1 814 €
Total+47 075 €+47 960 €+-885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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