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Maison - 5 pièce(s) - 153 m²

Bien expiré
VilleEauze (32)
Surface153m²
Coût Total199 100€
Loyer Annuel14 469€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 045,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À seulement deux minutes du centre d'Eauze, cette maison de 153m2 habitables allie confort et potentiel. Au rez-de-chaussée, elle propose une véranda récente, une cuisine, un salon, trois chambres, une salle de bain, un WC et un grand cellier. À l'étage, 75m2 supplémentaires restent à aménager selon vos envies, offrant de belles possibilités d'extension ou de création d'espaces complémentaires. L'extérieur séduit avec 3715m2 de terrain clôturé et arboré, ainsi que trois garages, parfaits pour les passionnés de jardinage, de loisirs ou pour accueillir plusieurs véhicules. Un bien, à proximité immédiate du centre-ville, offrant confort, espace et potentiel d'aménagement.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 5 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle de bains : 1 Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : FIOUL Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1 Nombre de parking : 1 Nombre de garage : 3

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.858920, 0.094246
Total : 199 100€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 186 300€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1206€/mois
Loyer annuel estimé : 14469€/an
Fourchette totale : 953€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 11432€ - 18314€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,65 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 000 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-11 000€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-28 100€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 884,34€
Coût de l'assurance :17 421,25€
Taxe foncière : 1 446,93€/an
Soit par mois : 120,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 205,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant (36 m²): 75€/m² × 36 = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eauze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 469 €/an
Calcul : 1 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 447 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 384 €
Revenus locatifs : +14 469 €
Charges déductibles : -35 384 €
Résultat foncier Année 1 : -20 915 €(Déficit de 20 915 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 084 €/an
Revenus locatifs : +14 469 €
Charges déductibles : -9 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10214.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 469 €35 391 €6 947 €-20 921 €10 700 €10 221 €10 221 €
214 759 €8 910 €6 766 €5 849 €--4 372 €
315 054 €8 722 €6 578 €6 332 €---
415 355 €8 527 €6 383 €6 828 €---
515 662 €8 326 €6 182 €7 336 €---
615 975 €8 117 €5 973 €7 858 €---
716 295 €7 901 €5 757 €8 394 €---
816 621 €7 677 €5 533 €8 944 €---
916 953 €7 445 €5 301 €9 508 €---
1017 292 €7 205 €5 061 €10 088 €---
1117 638 €6 956 €4 812 €10 682 €---
1217 991 €6 698 €4 554 €11 293 €---
1318 351 €6 431 €4 287 €11 920 €---
1418 718 €6 154 €4 010 €12 564 €---
1519 092 €5 867 €3 724 €13 225 €---
1619 474 €5 570 €3 427 €13 903 €---
1719 863 €5 263 €3 119 €14 600 €---
1820 261 €4 944 €2 801 €15 316 €---
1920 666 €4 614 €2 471 €16 051 €---
2021 079 €4 272 €2 129 €16 807 €---
2121 501 €3 918 €1 775 €17 582 €---
2221 931 €3 551 €1 408 €18 379 €---
2322 369 €3 171 €1 028 €19 198 €---
2422 817 €2 778 €634 €20 039 €---
2523 273 €2 370 €226 €20 903 €---
TOTAL463 456 €180 779 €100 884 €282 677 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 039 €-3 210 €+6 249 €
2+3 039 €0 €+3 039 €
3+3 039 €+588 €+2 451 €
4+3 039 €+2 048 €+991 €
5+3 039 €+2 201 €+838 €
6+3 039 €+2 357 €+682 €
7+3 039 €+2 518 €+521 €
8+3 039 €+2 683 €+356 €
9+3 039 €+2 852 €+187 €
10+3 039 €+3 026 €+13 €
11+3 039 €+3 205 €-166 €
12+3 039 €+3 388 €-349 €
13+3 039 €+3 576 €-537 €
14+3 039 €+3 769 €-730 €
15+3 039 €+3 967 €-928 €
16+3 039 €+4 171 €-1 132 €
17+3 039 €+4 380 €-1 341 €
18+3 039 €+4 595 €-1 556 €
19+3 039 €+4 815 €-1 776 €
20+3 039 €+5 042 €-2 003 €
21+3 039 €+5 275 €-2 236 €
22+3 039 €+5 514 €-2 475 €
23+3 039 €+5 759 €-2 720 €
24+3 039 €+6 012 €-2 973 €
25+3 039 €+6 271 €-3 232 €
Total+75 975 €+84 803 €+-8 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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