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Maison de village 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleSaint-Laurent-du-Pape (07)
Surface97
Coût Total161 010
Loyer Annuel9 180
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 876,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village avec terrain et garage

FOUGEIROL IMMOBILIER vous propose cette maison de village en R+2, d'environ 97 m² habitables, offrant un beau potentiel après rénovation.

La maison se compose de deux chambres, d'un bureau, d'une cuisine, d'un salon / séjour, ainsi que d'une salle d'eau. En complément, le bien dispose de caves, idéales pour le stockage, d'un garage, et d'un terrain permettant de profiter d'un espace extérieur.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant la possibilité de repenser les volumes et d'aménager la maison selon vos goûts et vos besoins.

Ce bien conviendra parfaitement à un projet de résidence principale ou à un investissement, pour les amateurs de rénovation et de maisons de caractère.

📞 À découvrir sans tarder avec FOUGEIROL IMMOBILIER. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 27/01/2026 par David Fougeirol , RSAC 833589658 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Aubenas Référence annonce : fr040349 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Laurent-du-Pape
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.813965, 4.747600
Total : 161 010
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 69 210
Valeur du bien : 154 210
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9180€/an
Fourchette totale : 590€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7082€ - 11901€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 831,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 633,60
Coût de l'assurance :13 685,85
Taxe foncière : 918,05€/an
Soit par mois : 76,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (97 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol abîmé nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'espace sous-sol, incluant nettoyage, réparation des murs et traitement de l'humidité.
Quantité: sous-sol (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - très mauvais état nécessitant rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 210(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 820
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 60€/m² = 5820€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 050
    Parquet flottant: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation complète:5 000
    Rénovation complète sous-sol: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (nettoyage, réparation des murs, traitement de l'humidité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-du-Pape (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 180 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 010 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 856
Revenus locatifs : +9 180
Charges déductibles : -75 856
Résultat foncier Année 1 : -66 676(Déficit de 66 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 276
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 646 €/an
Revenus locatifs : +9 180
Charges déductibles : -6 646
Résultat foncier Années 2+ : 2 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45275.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 18075 8615 186-66 68121 400 €45 281 €45 281 €
29 3646 5115 0462 853--42 428 €
39 5516 3664 9013 185--39 243 €
49 7426 2164 7513 526--35 717 €
59 9376 0624 5963 875--31 841 €
610 1365 9024 4364 234--27 607 €
710 3395 7374 2714 602--23 006 €
810 5455 5664 1014 979--18 026 €
910 7565 3903 9255 366--12 660 €
1010 9725 2083 7435 763--6 897 €
1111 1915 0203 5546 171--726 €
1211 4154 8263 3606 589---
1311 6434 6253 1597 018---
1411 8764 4182 9527 458---
1512 1134 2032 7387 910---
1612 3563 9822 5178 374---
1712 6033 7532 2888 849---
1812 8553 5172 0529 338---
1913 1123 2731 8089 839---
2013 3743 0211 55610 353---
2113 6422 7611 29510 881---
2213 9152 4921 02611 423---
2314 1932 21474811 979---
2414 4771 92646112 550---
2514 7661 63016413 136---
TOTAL294 053180 48174 634113 57221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 572
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 928-6 420+8 348
2+1 9280+1 928
3+1 9280+1 928
4+1 9280+1 928
5+1 9280+1 928
6+1 9280+1 928
7+1 9280+1 928
8+1 9280+1 928
9+1 9280+1 928
10+1 9280+1 928
11+1 9280+1 928
12+1 928+1 977-49
13+1 928+2 105-177
14+1 928+2 238-310
15+1 928+2 373-445
16+1 928+2 512-584
17+1 928+2 655-727
18+1 928+2 801-873
19+1 928+2 952-1 024
20+1 928+3 106-1 178
21+1 928+3 264-1 336
22+1 928+3 427-1 499
23+1 928+3 594-1 666
24+1 928+3 765-1 837
25+1 928+3 941-2 013
Total+48 200+34 289+13 911
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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