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Idéal investisseur - Appartement au dernier étage

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface75m²
Coût Total155 492€
Loyer Annuel10 023€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 332 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Joué-lès-Tours, charmant appartement situé au dernier étage d'une copropriété de trois niveaux. Proche des transports en commun et des commerces, cet appartement offre un cadre de vie pratique et agréable.

Il se compose d’une entrée, un couloir qui dessert le séjour, la cuisine, la salle de bain, ainsi que deux chambres.

Actuellement loué 510€ par mois + 165€ de charges mensuelles, cet appartement représente une excellente opportunité d'investissement.

Ne manquez pas cette occasion d'acquérir un bien immobilier situé dans un environnement calme et bien entretenu à Joué-lès-Tours.

Vous êtes intéressés ? Contactez Rachel TREMOUILLEAU au [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.347774, 0.661945
Total : 155 492€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 147 500€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10023€/an
Fourchette totale : 715€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 8581€ - 11708€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 802,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 075,82€
Coût de l'assurance :13 216,82€
Taxe foncière : 1 002,32€/an
Soit par mois : 83,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Électricité générale:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 492 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 114 €
Revenus locatifs : +10 023 €
Charges déductibles : -56 114 €
Résultat foncier Année 1 : -46 091 €(Déficit de 46 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 514 €/an
Revenus locatifs : +10 023 €
Charges déductibles : -8 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24691.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 023 €56 119 €5 008 €-46 096 €21 400 €24 696 €24 696 €
210 224 €8 384 €4 873 €1 840 €--22 856 €
310 428 €8 244 €4 733 €2 184 €--20 672 €
410 637 €8 099 €4 588 €2 538 €--18 134 €
510 849 €7 950 €4 439 €2 900 €--15 234 €
611 066 €7 795 €4 284 €3 271 €--11 963 €
711 288 €7 636 €4 125 €3 652 €--8 311 €
811 514 €7 471 €3 960 €4 042 €--4 269 €
911 744 €7 301 €3 790 €4 443 €---
1011 979 €7 125 €3 614 €4 853 €---
1112 218 €6 944 €3 433 €5 275 €---
1212 463 €6 756 €3 245 €5 707 €---
1312 712 €6 562 €3 051 €6 150 €---
1412 966 €6 362 €2 851 €6 604 €---
1513 225 €6 155 €2 644 €7 070 €---
1613 490 €5 941 €2 430 €7 549 €---
1713 760 €5 721 €2 210 €8 039 €---
1814 035 €5 492 €1 981 €8 543 €---
1914 316 €5 257 €1 746 €9 059 €---
2014 602 €5 013 €1 502 €9 589 €---
2114 894 €4 762 €1 251 €10 132 €---
2215 192 €4 502 €991 €10 690 €---
2315 496 €4 234 €723 €11 262 €---
2415 806 €3 956 €445 €11 849 €---
2516 122 €3 670 €159 €12 452 €---
TOTAL321 047 €207 451 €72 076 €113 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €-6 420 €+8 525 €
2+2 105 €0 €+2 105 €
3+2 105 €0 €+2 105 €
4+2 105 €0 €+2 105 €
5+2 105 €0 €+2 105 €
6+2 105 €0 €+2 105 €
7+2 105 €0 €+2 105 €
8+2 105 €0 €+2 105 €
9+2 105 €+52 €+2 053 €
10+2 105 €+1 456 €+649 €
11+2 105 €+1 582 €+523 €
12+2 105 €+1 712 €+393 €
13+2 105 €+1 845 €+260 €
14+2 105 €+1 981 €+124 €
15+2 105 €+2 121 €-16 €
16+2 105 €+2 265 €-160 €
17+2 105 €+2 412 €-307 €
18+2 105 €+2 563 €-458 €
19+2 105 €+2 718 €-613 €
20+2 105 €+2 877 €-772 €
21+2 105 €+3 040 €-935 €
22+2 105 €+3 207 €-1 102 €
23+2 105 €+3 379 €-1 274 €
24+2 105 €+3 555 €-1 450 €
25+2 105 €+3 736 €-1 631 €
Total+52 625 €+34 079 €+18 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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