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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface63m²
Coût Total148 020€
Loyer Annuel8 270€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement F3 libre, idéalement situé en plein centre ville d'Evreux. Proche de toutes les commodités.

Cet appartement se compose d'une entrée, d'un lumineux séjour avec cheminée, parquet et moulures, cuisine, deux grandes chambres, salle de douche et cabinet de toilette. Le chauffage est électrique et il y a du double vitrage dans toutes les pièces. Cette petite copropriété à faibles charges (331 €/trimestre) compte 8 lots et il n'y a pas de procédure en cours. Ne manquez pas cette occasion unique d'investir dans un bien immobilier de qualité en plein cœur d'Evreux. Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.036390, 1.158960
Total : 148 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 140 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 567€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6805€ - 10050€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 764,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 612,29€
Coût de l'assurance :12 581,70€
Taxe foncière : 903,00€/an
Soit par mois : 75,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,25€/mois
Soit par an : 1 323,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 22000€ = 22000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture chambres: 26 m² × 50€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 323 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 392 €
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -59 392 €
Résultat foncier Année 1 : -51 122 €(Déficit de 51 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 722 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 492 €/an
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -7 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29722.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 270 €59 397 €4 768 €-51 127 €21 400 €29 727 €29 727 €
28 435 €7 368 €4 639 €1 067 €--28 659 €
38 604 €7 235 €4 505 €1 369 €--27 290 €
48 776 €7 097 €4 368 €1 679 €--25 611 €
58 952 €6 955 €4 225 €1 997 €--23 614 €
69 131 €6 808 €4 079 €2 323 €--21 291 €
79 313 €6 656 €3 927 €2 657 €--18 634 €
89 500 €6 499 €3 770 €3 000 €--15 633 €
99 690 €6 337 €3 608 €3 352 €--12 281 €
109 883 €6 170 €3 441 €3 713 €--8 567 €
1110 081 €5 997 €3 268 €4 084 €--4 483 €
1210 283 €5 818 €3 089 €4 464 €---
1310 488 €5 634 €2 905 €4 854 €---
1410 698 €5 443 €2 714 €5 255 €---
1510 912 €5 246 €2 517 €5 666 €---
1611 130 €5 043 €2 314 €6 087 €---
1711 353 €4 833 €2 103 €6 520 €---
1811 580 €4 615 €1 886 €6 964 €---
1911 812 €4 391 €1 662 €7 420 €---
2012 048 €4 159 €1 430 €7 888 €---
2112 289 €3 920 €1 191 €8 369 €---
2212 534 €3 673 €943 €8 862 €---
2312 785 €3 417 €688 €9 368 €---
2413 041 €3 153 €424 €9 888 €---
2513 302 €2 880 €151 €10 421 €---
TOTAL264 889 €188 744 €68 612 €76 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-6 420 €+8 157 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €0 €+1 737 €
6+1 737 €0 €+1 737 €
7+1 737 €0 €+1 737 €
8+1 737 €0 €+1 737 €
9+1 737 €0 €+1 737 €
10+1 737 €0 €+1 737 €
11+1 737 €0 €+1 737 €
12+1 737 €+1 339 €+398 €
13+1 737 €+1 456 €+281 €
14+1 737 €+1 576 €+161 €
15+1 737 €+1 700 €+37 €
16+1 737 €+1 826 €-89 €
17+1 737 €+1 956 €-219 €
18+1 737 €+2 089 €-352 €
19+1 737 €+2 226 €-489 €
20+1 737 €+2 367 €-630 €
21+1 737 €+2 511 €-774 €
22+1 737 €+2 659 €-922 €
23+1 737 €+2 810 €-1 073 €
24+1 737 €+2 966 €-1 229 €
25+1 737 €+3 126 €-1 389 €
Total+43 425 €+24 188 €+19 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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