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Appartement 87 m2

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface87m²
Coût Total189 300€
Loyer Annuel13 994€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 839,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

appartement 87 m2 Cuisine équipée , 9m2 Salon séjour , 40 m2 couloir avec placard , WC, 3 chambres de 9 à 11 m2 placard dans 2 chambres Salle de bain avec très grande douche ( 1.40 m X 0.90 m ) emplacement ancienne baignoire. Résidence sécurisée par digicode isolation BBC en cours

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.212350, -1.607030
Total : 189 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 176 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13994€/an
Fourchette totale : 880€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 10557€ - 18549€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 977,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 746,97€
Coût de l'assurance :16 090,50€
Taxe foncière : 1 399,38€/an
Soit par mois : 116,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 166,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Remplacement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 994 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 634 €
Revenus locatifs : +13 994 €
Charges déductibles : -24 634 €
Résultat foncier Année 1 : -10 640 €(Déficit de 10 640 €)
Imputable sur revenu global : 10 640 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +13 994 €
Charges déductibles : -8 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 860 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 994 €24 640 €6 097 €-10 646 €10 646 €--
214 274 €7 975 €5 932 €6 298 €---
314 559 €7 805 €5 762 €6 754 €---
414 850 €7 629 €5 586 €7 222 €---
515 147 €7 447 €5 404 €7 700 €---
615 450 €7 259 €5 216 €8 191 €---
715 759 €7 065 €5 022 €8 694 €---
816 074 €6 864 €4 821 €9 210 €---
916 396 €6 657 €4 614 €9 739 €---
1016 724 €6 443 €4 400 €10 281 €---
1117 058 €6 222 €4 179 €10 836 €---
1217 399 €5 994 €3 951 €11 406 €---
1317 747 €5 758 €3 715 €11 990 €---
1418 102 €5 514 €3 471 €12 589 €---
1518 464 €5 262 €3 219 €13 203 €---
1618 834 €5 002 €2 959 €13 832 €---
1719 210 €4 733 €2 690 €14 478 €---
1819 595 €4 455 €2 412 €15 139 €---
1919 987 €4 168 €2 125 €15 818 €---
2020 386 €3 872 €1 829 €16 514 €---
2120 794 €3 566 €1 523 €17 228 €---
2221 210 €3 249 €1 206 €17 960 €---
2321 634 €2 923 €880 €18 711 €---
2422 067 €2 585 €542 €19 482 €---
2522 508 €2 236 €193 €20 272 €---
TOTAL448 224 €155 322 €87 747 €292 902 €10 646 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 194 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 939 €-3 194 €+6 133 €
2+2 939 €+1 890 €+1 049 €
3+2 939 €+2 026 €+913 €
4+2 939 €+2 166 €+773 €
5+2 939 €+2 310 €+629 €
6+2 939 €+2 457 €+482 €
7+2 939 €+2 608 €+331 €
8+2 939 €+2 763 €+176 €
9+2 939 €+2 922 €+17 €
10+2 939 €+3 084 €-145 €
11+2 939 €+3 251 €-312 €
12+2 939 €+3 422 €-483 €
13+2 939 €+3 597 €-658 €
14+2 939 €+3 777 €-838 €
15+2 939 €+3 961 €-1 022 €
16+2 939 €+4 150 €-1 211 €
17+2 939 €+4 343 €-1 404 €
18+2 939 €+4 542 €-1 603 €
19+2 939 €+4 745 €-1 806 €
20+2 939 €+4 954 €-2 015 €
21+2 939 €+5 168 €-2 229 €
22+2 939 €+5 388 €-2 449 €
23+2 939 €+5 613 €-2 674 €
24+2 939 €+5 845 €-2 906 €
25+2 939 €+6 082 €-3 143 €
Total+73 475 €+87 871 €+-14 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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