Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 86 m²

VilleTrimouille (86)
Surface86m²
Coût Total125 688€
Loyer Annuel6 377€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 600 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 774,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 86 m² - Maison de caractère avec dépendances et jardin dans hameau paisible

A38094HRC86 - Charmante maison 2 chambres dans un hameau calme avec double vitrage, chauffage aux granulés, grand jardin et grange aménageable.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A38094HRC86 Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2023 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Trimouille
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86290
Coordonnées : 46.466180, 1.042464
Total : 125 688€
Prix d'acquisition : 66 600€
Travaux : 53 760€
Valeur du bien : 120 360€
Frais de notaire : 5 328€
Coût estimé : 5 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6377€/an
Fourchette totale : 414€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 4968€ - 8185€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :738,46 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 508 €
Prix d'achat :66 600 €
Décote à l'achat :+3 092€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-62 180€ (-97.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 688€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 079,13€
Coût de l'assurance :10 997,70€
Taxe foncière : 637,67€/an
Soit par mois : 53,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage aux granulés existant
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: surface salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: surface salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 760 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trimouille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 688 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 182 €
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -59 182 €
Résultat foncier Année 1 : -52 805 €(Déficit de 52 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 422 €/an
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -5 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31404.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 290 €(65% de 66 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 574 €/an
Calcul : 43 290 € × 3,636% = 1 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 377 €59 186 €4 348 €-52 809 €21 400 €31 409 €31 409 €
26 504 €5 312 €4 234 €1 193 €--30 216 €
36 634 €5 194 €4 116 €1 441 €--28 776 €
46 767 €5 072 €3 994 €1 695 €--27 080 €
56 902 €4 945 €3 868 €1 957 €--25 123 €
67 040 €4 814 €3 737 €2 226 €--22 897 €
77 181 €4 678 €3 601 €2 503 €--20 394 €
87 325 €4 538 €3 460 €2 787 €--17 607 €
97 471 €4 392 €3 315 €3 079 €--14 528 €
107 621 €4 242 €3 164 €3 379 €--11 149 €
117 773 €4 086 €3 008 €3 687 €--7 462 €
127 929 €3 924 €2 847 €4 004 €---
138 087 €3 757 €2 679 €4 330 €---
148 249 €3 584 €2 506 €4 665 €---
158 414 €3 404 €2 327 €5 010 €---
168 582 €3 218 €2 141 €5 364 €---
178 754 €3 026 €1 948 €5 728 €---
188 929 €2 827 €1 749 €6 102 €---
199 108 €2 620 €1 543 €6 487 €---
209 290 €2 407 €1 329 €6 883 €---
219 475 €2 185 €1 108 €7 290 €---
229 665 €1 956 €879 €7 709 €---
239 858 €1 719 €641 €8 139 €---
2410 055 €1 473 €396 €8 582 €---
2510 257 €1 219 €141 €9 038 €---
TOTAL204 248 €143 779 €63 079 €60 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 339 €-6 420 €+7 759 €
2+1 339 €0 €+1 339 €
3+1 339 €0 €+1 339 €
4+1 339 €0 €+1 339 €
5+1 339 €0 €+1 339 €
6+1 339 €0 €+1 339 €
7+1 339 €0 €+1 339 €
8+1 339 €0 €+1 339 €
9+1 339 €0 €+1 339 €
10+1 339 €0 €+1 339 €
11+1 339 €0 €+1 339 €
12+1 339 €+1 201 €+138 €
13+1 339 €+1 299 €+40 €
14+1 339 €+1 400 €-61 €
15+1 339 €+1 503 €-164 €
16+1 339 €+1 609 €-270 €
17+1 339 €+1 718 €-379 €
18+1 339 €+1 831 €-492 €
19+1 339 €+1 946 €-607 €
20+1 339 €+2 065 €-726 €
21+1 339 €+2 187 €-848 €
22+1 339 €+2 313 €-974 €
23+1 339 €+2 442 €-1 103 €
24+1 339 €+2 575 €-1 236 €
25+1 339 €+2 711 €-1 372 €
Total+33 475 €+20 379 €+13 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →