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Maison à vendre

VilleMoissac (82)
Surface146m²
Coût Total241 120€
Loyer Annuel14 856€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 095,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, 3 parkings: Garage, Parking, Place dans la rue, Jardin, Terrasse

Découvrez cette charmante maison située dans le quartier paisible de Nord à Moissac (82200), précisément sur l'Avenue du Chasselas. Avec ses 146 m², cette propriété spacieuse est idéale pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable et fonctionnel.

La maison se compose de quatre pièces lumineuses, offrant un espace suffisant pour accueillir confortablement toute la famille. Vous profiterez d'une belle terrasse, parfaite pour des moments de détente ou pour recevoir vos amis. Le jardin attenant vous permettra de profiter des journées ensoleillées et d'organiser des activités en plein air avec vos enfants. De plus, un espace de stationnement est inclus, facilitant vos déplacements au quotidien.

En ce qui concerne les commodités, la maison bénéficie d'un emplacement stratégique à proximité des transports en commun. La station de bus Moissac - Av. du Chasselas se trouve à seulement 360 mètres, tandis que d'autres stations comme Moissac - Le Sarlac et Moissac - Lycée sont à moins de 1200 mètres. Cela simplifie grandement vos déplacements vers le centre-ville ou d'autres destinations.

Pour vos courses quotidiennes, un supermarché Lidl est accessible à seulement 200 mètres de la maison, vous permettant de faire vos courses en toute simplicité. Les familles apprécieront également la proximité de structures éducatives. Le jardin d'enfants Multi accueil les Grappillous est à moins de 500 mètres, tandis que l'École primaire du Sarlac est située à quelques minutes de marche, ce qui facilite grandement la vie des parents.

En résumé, cette maison à Moissac est un véritable coup de cœur pour les familles. Son espace généreux, sa terrasse, son jardin et sa proximité avec les commodités en font un lieu de vie idéal. Ne laissez pas passer cette opportunité unique de faire de cet endroit votre nouveau chez-vous.

Si vous êtes à la recherche d'un cadre familial idéal, n'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Cette maison a tout pour plaire et pourrait bien devenir votre prochain foyer !

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.110487, 1.103721
Total : 241 120€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 68 320€
Valeur du bien : 228 320€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14856€/an
Fourchette totale : 998€ - 1536€/mois
Fourchette annuelle : 11974€ - 18432€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 940,19 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 268 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-123 268€ (-43.5%)
Marge achat-revente :42 148€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :70,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 251,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 298,60€
Coût de l'assurance :21 098,00€
Taxe foncière : 1 485,60€/an
Soit par mois : 123,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 238,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (146 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 320 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:26 320€
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 60€/m² = 8760€, Main d'œuvre: 500€ (total = 9260€) - ajustement pour Moissac (0.9) = 7800€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 856 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 120 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 504 €
Revenus locatifs : +14 856 €
Charges déductibles : -78 504 €
Résultat foncier Année 1 : -63 648 €(Déficit de 63 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 184 €/an
Revenus locatifs : +14 856 €
Charges déductibles : -10 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42247.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 856 €78 512 €7 862 €-63 656 €21 400 €42 256 €42 256 €
215 153 €9 980 €7 650 €5 173 €--37 082 €
315 456 €9 761 €7 432 €5 695 €--31 388 €
415 765 €9 535 €7 206 €6 230 €--25 158 €
516 081 €9 302 €6 972 €6 779 €--18 379 €
616 402 €9 060 €6 731 €7 342 €--11 037 €
716 730 €8 811 €6 481 €7 919 €--3 118 €
817 065 €8 553 €6 224 €8 512 €---
917 406 €8 287 €5 957 €9 120 €---
1017 754 €8 011 €5 682 €9 743 €---
1118 109 €7 727 €5 397 €10 383 €---
1218 472 €7 433 €5 103 €11 039 €---
1318 841 €7 129 €4 799 €11 712 €---
1419 218 €6 814 €4 485 €12 404 €---
1519 602 €6 490 €4 160 €13 113 €---
1619 994 €6 154 €3 824 €13 840 €---
1720 394 €5 807 €3 478 €14 587 €---
1820 802 €5 449 €3 119 €15 353 €---
1921 218 €5 078 €2 749 €16 140 €---
2021 642 €4 695 €2 366 €16 947 €---
2122 075 €4 300 €1 970 €17 776 €---
2222 517 €3 891 €1 561 €18 626 €---
2322 967 €3 468 €1 138 €19 499 €---
2423 426 €3 031 €702 €20 395 €---
2523 895 €2 580 €250 €21 315 €---
TOTAL475 842 €239 857 €113 299 €235 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 120 €-6 420 €+9 540 €
2+3 120 €0 €+3 120 €
3+3 120 €0 €+3 120 €
4+3 120 €0 €+3 120 €
5+3 120 €0 €+3 120 €
6+3 120 €0 €+3 120 €
7+3 120 €0 €+3 120 €
8+3 120 €+1 618 €+1 502 €
9+3 120 €+2 736 €+384 €
10+3 120 €+2 923 €+197 €
11+3 120 €+3 115 €+5 €
12+3 120 €+3 312 €-192 €
13+3 120 €+3 514 €-394 €
14+3 120 €+3 721 €-601 €
15+3 120 €+3 934 €-814 €
16+3 120 €+4 152 €-1 032 €
17+3 120 €+4 376 €-1 256 €
18+3 120 €+4 606 €-1 486 €
19+3 120 €+4 842 €-1 722 €
20+3 120 €+5 084 €-1 964 €
21+3 120 €+5 333 €-2 213 €
22+3 120 €+5 588 €-2 468 €
23+3 120 €+5 850 €-2 730 €
24+3 120 €+6 119 €-2 999 €
25+3 120 €+6 395 €-3 275 €
Total+78 000 €+70 796 €+7 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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