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Apt F3 Belfort 1er étage

VilleBelfort (90)
Surface62m²
Coût Total116 692€
Loyer Annuel6 808€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 127,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE – Appartement 3 pièces - 62 m² avec cave 9 m² Belfort

Situé à Belfort, dans une petite copropriété, découvrez cet appartement au 1er étage, lumineux de 62 m², comprenant 2 chambres, idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif. Grand parking gratuit à proximité. Caractéristiques :

• 2 chambres

• Séjour agréable et lumineux

• Cuisine indépendante

• Salle de bain, WC

• Cave de 9 m²

• Syndic bénévole

Quelques travaux à prévoir, idéal pour personnaliser selon vos goûts.

Chauffage électrique individuel Installation gaz existante dans l’appartement Grand parking gratuit à proximité Accès rapide aux entrées d’autoroute, idéal pour les déplacements.

DPE : E

Proche des commodités, écoles, transports et commerces.

Prix : 69 900 €

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632570, 6.856900
Total : 116 692€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 111 100€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6808€/an
Fourchette totale : 442€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5303€ - 8741€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,52 €/m²
Basé sur :481 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 190 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-11 290€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-35 502€ (-43.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 602,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 275,80€
Coût de l'assurance :9 918,82€
Taxe foncière : 680,80€/an
Soit par mois : 56,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 692 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 044 €
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -46 044 €
Résultat foncier Année 1 : -39 236 €(Déficit de 39 236 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 836 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 844 €/an
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -4 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17835.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 808 €46 048 €3 770 €-39 240 €21 400 €17 840 €17 840 €
26 944 €4 746 €3 668 €2 198 €--15 641 €
37 083 €4 641 €3 563 €2 442 €--13 199 €
47 225 €4 532 €3 454 €2 693 €--10 506 €
57 369 €4 419 €3 342 €2 950 €--7 556 €
67 517 €4 303 €3 226 €3 213 €--4 343 €
77 667 €4 183 €3 106 €3 483 €--860 €
87 820 €4 060 €2 982 €3 761 €---
97 977 €3 932 €2 854 €4 045 €---
108 136 €3 799 €2 722 €4 337 €---
118 299 €3 663 €2 585 €4 636 €---
128 465 €3 521 €2 444 €4 943 €---
138 634 €3 376 €2 298 €5 259 €---
148 807 €3 225 €2 147 €5 582 €---
158 983 €3 069 €1 992 €5 914 €---
169 163 €2 908 €1 831 €6 255 €---
179 346 €2 742 €1 664 €6 604 €---
189 533 €2 570 €1 493 €6 963 €---
199 724 €2 393 €1 315 €7 331 €---
209 918 €2 209 €1 132 €7 709 €---
2110 116 €2 020 €942 €8 096 €---
2210 319 €1 824 €747 €8 494 €---
2310 525 €1 622 €544 €8 903 €---
2410 736 €1 413 €335 €9 323 €---
2510 950 €1 197 €120 €9 753 €---
TOTAL218 062 €122 415 €54 276 €95 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-6 420 €+7 850 €
2+1 430 €0 €+1 430 €
3+1 430 €0 €+1 430 €
4+1 430 €0 €+1 430 €
5+1 430 €0 €+1 430 €
6+1 430 €0 €+1 430 €
7+1 430 €0 €+1 430 €
8+1 430 €+870 €+560 €
9+1 430 €+1 214 €+216 €
10+1 430 €+1 301 €+129 €
11+1 430 €+1 391 €+39 €
12+1 430 €+1 483 €-53 €
13+1 430 €+1 578 €-148 €
14+1 430 €+1 675 €-245 €
15+1 430 €+1 774 €-344 €
16+1 430 €+1 876 €-446 €
17+1 430 €+1 981 €-551 €
18+1 430 €+2 089 €-659 €
19+1 430 €+2 199 €-769 €
20+1 430 €+2 313 €-883 €
21+1 430 €+2 429 €-999 €
22+1 430 €+2 548 €-1 118 €
23+1 430 €+2 671 €-1 241 €
24+1 430 €+2 797 €-1 367 €
25+1 430 €+2 926 €-1 496 €
Total+35 750 €+28 694 €+7 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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