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PONTCHATEAU

Bien expiré
VillePontchâteau (44)
Surface40.1m²
Coût Total77 156€
Loyer Annuel6 366€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 700 €
Surface : 40.1 m²
Prix au m² : 1 513,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 6

Résidence LA CLARTE, à proximité de la gare SNCF (3 min en voiture), des écoles et des commerces. Un appartement T1 au 1er étage sans ascenseur, comprenant une entrée/dégagement avec placard, un séjour avec balcon, une cuisine, un office, salle de bain avec WC . Cave ainsi qu'un stationnement aérien. Chauffage au sol gaz compris dans les charges de copropriété. Offre et prix soumis à condition de ressources et achat pour résidence principale uniquement. Pas d'investissement locatif possible. Copropriété de 150 lots - dont 48 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 943.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/92671.pdf

Ville : Pontchâteau
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.443153, -2.091502
Total : 77 156€
Prix d'acquisition : 60 700€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 72 300€
Frais de notaire : 4 856€
Coût estimé : 4 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.1m²
Loyer prédit : 13.23€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 16.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6366€/an
Fourchette totale : 439€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 5266€ - 7697€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 933 €
Prix d'achat :60 700 €
Décote à l'achat :-46 233€ (-43.2%)
Marge achat-revente :29 777€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 408,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 474,21€
Coût de l'assurance :6 944,04€
Taxe foncière : 636,65€/an
Soit par mois : 53,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,58€/mois
Soit par an : 943,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 540,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale sur les murs
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète (10 m²): 500€/m² × 10 = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds (10 m²): 60€/m² × 10 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontchâteau (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 366 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 156 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 109 €
Revenus locatifs : +6 366 €
Charges déductibles : -16 109 €
Résultat foncier Année 1 : -9 742 €(Déficit de 9 742 €)
Imputable sur revenu global : 9 742 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 509 €/an
Revenus locatifs : +6 366 €
Charges déductibles : -4 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 858 €/an
Prix d'achat du bien : 60 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 455 €(65% de 60 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 435 €/an
Calcul : 39 455 € × 3,636% = 1 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 366 €16 111 €2 654 €-9 745 €9 745 €--
26 494 €4 441 €2 584 €2 052 €---
36 624 €4 369 €2 512 €2 254 €---
46 756 €4 295 €2 437 €2 462 €---
56 891 €4 217 €2 360 €2 674 €---
67 029 €4 137 €2 280 €2 892 €---
77 170 €4 054 €2 197 €3 115 €---
87 313 €3 968 €2 111 €3 345 €---
97 459 €3 879 €2 022 €3 580 €---
107 608 €3 787 €1 930 €3 821 €---
117 761 €3 692 €1 835 €4 069 €---
127 916 €3 593 €1 736 €4 323 €---
138 074 €3 491 €1 634 €4 583 €---
148 236 €3 385 €1 528 €4 850 €---
158 400 €3 276 €1 418 €5 125 €---
168 568 €3 162 €1 305 €5 406 €---
178 740 €3 045 €1 188 €5 695 €---
188 915 €2 924 €1 066 €5 991 €---
199 093 €2 798 €940 €6 295 €---
209 275 €2 667 €810 €6 607 €---
219 460 €2 532 €675 €6 928 €---
229 649 €2 393 €535 €7 257 €---
239 842 €2 248 €391 €7 594 €---
2410 039 €2 098 €241 €7 941 €---
2510 240 €1 943 €86 €8 297 €---
TOTAL203 919 €96 509 €38 474 €107 410 €9 745 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 923 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 337 €-2 923 €+4 260 €
2+1 337 €+616 €+721 €
3+1 337 €+676 €+661 €
4+1 337 €+738 €+599 €
5+1 337 €+802 €+535 €
6+1 337 €+868 €+469 €
7+1 337 €+935 €+402 €
8+1 337 €+1 003 €+334 €
9+1 337 €+1 074 €+263 €
10+1 337 €+1 146 €+191 €
11+1 337 €+1 221 €+116 €
12+1 337 €+1 297 €+40 €
13+1 337 €+1 375 €-38 €
14+1 337 €+1 455 €-118 €
15+1 337 €+1 537 €-200 €
16+1 337 €+1 622 €-285 €
17+1 337 €+1 708 €-371 €
18+1 337 €+1 797 €-460 €
19+1 337 €+1 889 €-552 €
20+1 337 €+1 982 €-645 €
21+1 337 €+2 078 €-741 €
22+1 337 €+2 177 €-840 €
23+1 337 €+2 278 €-941 €
24+1 337 €+2 382 €-1 045 €
25+1 337 €+2 489 €-1 152 €
Total+33 425 €+32 223 €+1 202 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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