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Maison à vendre

VilleSaint-Cyr-en-Talmondais (85)
Surface134m²
Coût Total234 692€
Loyer Annuel13 448€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 900 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 320,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A découvrir sans tarder, à seulement 20 min des plages , à Saint Cyr en Talmondais ! Cette spacieuse maison à étage d'environ 134m2 offre un cadre idéal pour une famille en quête d'espace et de confort.

Au RDC, vous profiterez :

  • D'une cuisine aménagée et équipée
  • D'un salon séjour chaleureux avec poêle à bois
  • D'un toilette ainsi qu'un cellier

A l'étage, un grand palier dessert 3 chambres dont une suite parentale avec dressing et salle d'eau ainsi qu'un toilette séparé.

Coté extérieur, vous profiterez d'une belle cour ainsi qu'une cave qui vient completer ce bien atypique !

Points forts : double vitrage / Poêle à bois / fosse septique refaite et aux normes / Grand espace de vie

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 176 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Romain ANDRÉ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 909 339 640

Ville : Saint-Cyr-en-Talmondais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85540
Coordonnées : 46.459646, -1.337778
Total : 234 692€
Prix d'acquisition : 176 900€
Travaux : 43 640€
Valeur du bien : 220 540€
Frais de notaire : 14 152€
Coût estimé : 14 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13448€/an
Fourchette totale : 885€ - 1419€/mois
Fourchette annuelle : 10620€ - 17030€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 662,16 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 729 €
Prix d'achat :176 900 €
Décote à l'achat :-45 829€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-11 963€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :68,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 205,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 558,84€
Coût de l'assurance :20 535,55€
Taxe foncière : 1 344,84€/an
Soit par mois : 112,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 120,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si nécessaire
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en état bon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 640 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 040€
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cyr-en-Talmondais (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 692 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 218 €
Revenus locatifs : +13 448 €
Charges déductibles : -53 218 €
Résultat foncier Année 1 : -39 770 €(Déficit de 39 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 578 €/an
Revenus locatifs : +13 448 €
Charges déductibles : -9 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18369.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 985 €(65% de 176 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 181 €/an
Calcul : 114 985 € × 3,636% = 4 181 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 448 €53 226 €7 419 €-39 777 €21 400 €18 377 €18 377 €
213 717 €9 383 €7 217 €4 334 €--14 043 €
313 992 €9 174 €7 008 €4 817 €--9 226 €
414 272 €8 959 €6 792 €5 313 €--3 913 €
514 557 €8 736 €6 570 €5 821 €---
614 848 €8 506 €6 340 €6 342 €---
715 145 €8 269 €6 102 €6 876 €---
815 448 €8 024 €5 857 €7 424 €---
915 757 €7 770 €5 604 €7 986 €---
1016 072 €7 509 €5 343 €8 563 €---
1116 393 €7 239 €5 073 €9 154 €---
1216 721 €6 961 €4 795 €9 760 €---
1317 056 €6 673 €4 507 €10 382 €---
1417 397 €6 376 €4 210 €11 020 €---
1517 745 €6 070 €3 904 €11 675 €---
1618 100 €5 753 €3 587 €12 346 €---
1718 462 €5 427 €3 260 €13 035 €---
1818 831 €5 089 €2 923 €13 742 €---
1919 208 €4 741 €2 575 €14 467 €---
2019 592 €4 381 €2 215 €15 211 €---
2119 984 €4 010 €1 844 €15 974 €---
2220 383 €3 626 €1 460 €16 757 €---
2320 791 €3 231 €1 064 €17 560 €---
2421 207 €2 822 €656 €18 385 €---
2521 631 €2 400 €234 €19 231 €---
TOTAL430 755 €204 355 €106 559 €226 400 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 824 €-6 420 €+9 244 €
2+2 824 €0 €+2 824 €
3+2 824 €0 €+2 824 €
4+2 824 €0 €+2 824 €
5+2 824 €+572 €+2 252 €
6+2 824 €+1 903 €+921 €
7+2 824 €+2 063 €+761 €
8+2 824 €+2 227 €+597 €
9+2 824 €+2 396 €+428 €
10+2 824 €+2 569 €+255 €
11+2 824 €+2 746 €+78 €
12+2 824 €+2 928 €-104 €
13+2 824 €+3 115 €-291 €
14+2 824 €+3 306 €-482 €
15+2 824 €+3 502 €-678 €
16+2 824 €+3 704 €-880 €
17+2 824 €+3 911 €-1 087 €
18+2 824 €+4 123 €-1 299 €
19+2 824 €+4 340 €-1 516 €
20+2 824 €+4 563 €-1 739 €
21+2 824 €+4 792 €-1 968 €
22+2 824 €+5 027 €-2 203 €
23+2 824 €+5 268 €-2 444 €
24+2 824 €+5 515 €-2 691 €
25+2 824 €+5 769 €-2 945 €
Total+70 600 €+67 920 €+2 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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