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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface98m²
Coût Total193 440€
Loyer Annuel12 749€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 683,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Idéalement situé, Rue Saint Simon, cet appartement de 98 m2 est à la limite de Clermont-Ferrand et Chamalières à 5 minutes de la place de Jaude.

Dans une copropriété bien entretenue, le bien est au premier étage avec ascenseur.

Il est composé d'une entrée, d'un séjour double, d'une cuisine, de trois chambres et d'une salle de bain.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Le chauffage est collectif au gaz.

Une cave et un garage fermé complètent ce bien.

Charges de copropriété environ 3000 euros par an comprenant le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, l'entretien des communs.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.770391, 3.075966
Total : 193 440€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 15 240€
Valeur du bien : 180 240€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12749€/an
Fourchette totale : 829€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9954€ - 16329€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 322,83 €/m²
Basé sur :783 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 637 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-62 637€ (-27.5%)
Marge achat-revente :34 197€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 996,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 894,50€
Coût de l'assurance :14 508,00€
Taxe foncière : 1 274,89€/an
Soit par mois : 106,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 062,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-289,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 240 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1800€/m² = 10800€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Rénovation parquet: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 749 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 440 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 396 €
Revenus locatifs : +12 749 €
Charges déductibles : -26 396 €
Résultat foncier Année 1 : -13 647 €(Déficit de 13 647 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 156 €/an
Revenus locatifs : +12 749 €
Charges déductibles : -11 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2947.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 749 €26 403 €6 307 €-13 654 €10 700 €2 954 €2 954 €
213 004 €10 993 €6 138 €2 011 €--943 €
313 264 €10 817 €5 962 €2 447 €---
413 529 €10 636 €5 781 €2 893 €---
513 800 €10 449 €5 594 €3 351 €---
614 076 €10 255 €5 400 €3 821 €---
714 357 €10 055 €5 200 €4 302 €---
814 644 €9 848 €4 993 €4 796 €---
914 937 €9 634 €4 779 €5 303 €---
1015 236 €9 413 €4 558 €5 823 €---
1115 541 €9 185 €4 330 €6 356 €---
1215 852 €8 949 €4 094 €6 903 €---
1316 169 €8 705 €3 850 €7 463 €---
1416 492 €8 453 €3 598 €8 039 €---
1516 822 €8 193 €3 337 €8 629 €---
1617 158 €7 923 €3 068 €9 235 €---
1717 502 €7 645 €2 790 €9 856 €---
1817 852 €7 358 €2 502 €10 494 €---
1918 209 €7 060 €2 205 €11 148 €---
2018 573 €6 753 €1 898 €11 820 €---
2118 944 €6 436 €1 581 €12 508 €---
2219 323 €6 108 €1 252 €13 215 €---
2319 710 €5 769 €913 €13 941 €---
2420 104 €5 418 €563 €14 686 €---
2520 506 €5 056 €201 €15 450 €---
TOTAL408 351 €227 515 €90 894 €180 837 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 837 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-3 210 €+5 887 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €+451 €+2 226 €
4+2 677 €+868 €+1 809 €
5+2 677 €+1 005 €+1 672 €
6+2 677 €+1 146 €+1 531 €
7+2 677 €+1 291 €+1 386 €
8+2 677 €+1 439 €+1 238 €
9+2 677 €+1 591 €+1 086 €
10+2 677 €+1 747 €+930 €
11+2 677 €+1 907 €+770 €
12+2 677 €+2 071 €+606 €
13+2 677 €+2 239 €+438 €
14+2 677 €+2 412 €+265 €
15+2 677 €+2 589 €+88 €
16+2 677 €+2 770 €-93 €
17+2 677 €+2 957 €-280 €
18+2 677 €+3 148 €-471 €
19+2 677 €+3 344 €-667 €
20+2 677 €+3 546 €-869 €
21+2 677 €+3 753 €-1 076 €
22+2 677 €+3 965 €-1 288 €
23+2 677 €+4 182 €-1 505 €
24+2 677 €+4 406 €-1 729 €
25+2 677 €+4 635 €-1 958 €
Total+66 925 €+54 251 €+12 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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