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Achat : Maison Grez-en-Bouère (53290)

VilleBouère (53)
Surface150m²
Coût Total179 480€
Loyer Annuel11 688€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 780 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 9 pièces, 7 chambres, Terrasse, 226 m² de terrain

Rez-de-chaussée : Une entrée, un séjour, un salon, une cuisine aménagée et équipée de plus de 20 m² avec accès direct à la terrasse et au jardin, une arrière-cuisine et une salle d'eau avec WC. 1er étage : Une mezzanine avec placard dessert trois chambres (dont une avec dressing) et une salle de bains avec WC. 2ème étage : Quatre chambres (dont deux avec placard). Extérieur : Terrain clos de 226 m² comprenant une terrasse, un coin jardin et un abri de jardin. École, collège, supérette, pharmacie, maison médicale à proximité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 117 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Emilie JOLY- BERTHÉ, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 753 914 423

Ville : Bouère
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53290
Coordonnées : 47.868600, -0.517260
Total : 179 480€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 53 120€
Valeur du bien : 170 120€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11688€/an
Fourchette totale : 797€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 9570€ - 14274€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :734,66 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 198 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :+6 802€ (+6.2%)
Marge achat-revente :-69 282€ (-62.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 929,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 763,61€
Coût de l'assurance :13 461,00€
Taxe foncière : 1 168,78€/an
Soit par mois : 97,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 973,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol à rafraîchir dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger de la cuisine
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger du salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 120 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 20€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 688 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 480 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 763 €
Revenus locatifs : +11 688 €
Charges déductibles : -60 763 €
Résultat foncier Année 1 : -49 075 €(Déficit de 49 075 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 675 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 643 €/an
Revenus locatifs : +11 688 €
Charges déductibles : -7 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27674.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 688 €60 769 €5 941 €-49 081 €21 400 €27 681 €27 681 €
211 922 €7 490 €5 783 €4 432 €--23 249 €
312 160 €7 326 €5 618 €4 834 €--18 414 €
412 403 €7 156 €5 448 €5 247 €--13 167 €
512 651 €6 980 €5 273 €5 671 €--7 496 €
612 904 €6 799 €5 091 €6 106 €--1 390 €
713 162 €6 611 €4 904 €6 552 €---
813 426 €6 417 €4 710 €7 009 €---
913 694 €6 216 €4 509 €7 478 €---
1013 968 €6 008 €4 301 €7 960 €---
1114 247 €5 794 €4 087 €8 454 €---
1214 532 €5 572 €3 865 €8 960 €---
1314 823 €5 342 €3 635 €9 481 €---
1415 119 €5 105 €3 398 €10 014 €---
1515 422 €4 860 €3 153 €10 562 €---
1615 730 €4 606 €2 899 €11 124 €---
1716 045 €4 344 €2 637 €11 701 €---
1816 366 €4 073 €2 365 €12 293 €---
1916 693 €3 792 €2 085 €12 901 €---
2017 027 €3 502 €1 795 €13 525 €---
2117 367 €3 202 €1 495 €14 165 €---
2217 715 €2 892 €1 185 €14 823 €---
2318 069 €2 572 €864 €15 498 €---
2418 431 €2 240 €533 €16 190 €---
2518 799 €1 897 €190 €16 902 €---
TOTAL374 365 €181 564 €85 764 €192 800 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 454 €-6 420 €+8 874 €
2+2 454 €0 €+2 454 €
3+2 454 €0 €+2 454 €
4+2 454 €0 €+2 454 €
5+2 454 €0 €+2 454 €
6+2 454 €0 €+2 454 €
7+2 454 €+1 548 €+906 €
8+2 454 €+2 103 €+351 €
9+2 454 €+2 243 €+211 €
10+2 454 €+2 388 €+66 €
11+2 454 €+2 536 €-82 €
12+2 454 €+2 688 €-234 €
13+2 454 €+2 844 €-390 €
14+2 454 €+3 004 €-550 €
15+2 454 €+3 169 €-715 €
16+2 454 €+3 337 €-883 €
17+2 454 €+3 510 €-1 056 €
18+2 454 €+3 688 €-1 234 €
19+2 454 €+3 870 €-1 416 €
20+2 454 €+4 057 €-1 603 €
21+2 454 €+4 250 €-1 796 €
22+2 454 €+4 447 €-1 993 €
23+2 454 €+4 649 €-2 195 €
24+2 454 €+4 857 €-2 403 €
25+2 454 €+5 071 €-2 617 €
Total+61 350 €+57 840 €+3 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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