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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface69m²
Coût Total107 700€
Loyer Annuel7 025€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 014,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Interphone

APPARTEMENT ACTUELLEMENT LOUE ! Situé à proximité des lycées-commerces et services, cet appartement F4 se trouve dans une résidence calme et sécurisée. Composé d'un salon-séjour avec balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc. Plusieurs espaces de rangements sont disponibles. Il est complété par un garage et une cave. LIBRE DE BAIL AU 09/03/2026.

« Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : #/ju1ehVtO

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.001841, 3.161130
Total : 107 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 102 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 585€/mois
Loyer annuel estimé : 7025€/an
Fourchette totale : 457€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5484€ - 8998€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+1 000€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-38 700€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 323,83€
Coût de l'assurance :9 423,75€
Taxe foncière : 702,46€/an
Soit par mois : 58,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique avec remplacement des fenêtres
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant une mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Calcul : 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 795 €
Revenus locatifs : +7 025 €
Charges déductibles : -36 795 €
Résultat foncier Année 1 : -29 770 €(Déficit de 29 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 695 €/an
Revenus locatifs : +7 025 €
Charges déductibles : -4 695 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8370.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 025 €36 798 €3 619 €-29 774 €21 400 €8 374 €8 374 €
27 165 €4 602 €3 523 €2 563 €--5 810 €
37 308 €4 503 €3 423 €2 806 €--3 005 €
47 455 €4 400 €3 320 €3 055 €---
57 604 €4 293 €3 214 €3 310 €---
67 756 €4 183 €3 104 €3 572 €---
77 911 €4 069 €2 990 €3 841 €---
88 069 €3 952 €2 872 €4 117 €---
98 230 €3 830 €2 750 €4 401 €---
108 395 €3 704 €2 624 €4 691 €---
118 563 €3 573 €2 494 €4 990 €---
128 734 €3 438 €2 359 €5 296 €---
138 909 €3 299 €2 219 €5 610 €---
149 087 €3 154 €2 075 €5 933 €---
159 269 €3 005 €1 926 €6 264 €---
169 454 €2 850 €1 771 €6 604 €---
179 643 €2 691 €1 611 €6 953 €---
189 836 €2 525 €1 446 €7 311 €---
1910 033 €2 354 €1 275 €7 679 €---
2010 234 €2 177 €1 098 €8 057 €---
2110 438 €1 994 €914 €8 444 €---
2210 647 €1 804 €725 €8 843 €---
2310 860 €1 608 €529 €9 252 €---
2411 077 €1 406 €326 €9 672 €---
2511 299 €1 196 €116 €10 103 €---
TOTAL225 000 €111 409 €52 324 €113 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 475 €-6 420 €+7 895 €
2+1 475 €0 €+1 475 €
3+1 475 €0 €+1 475 €
4+1 475 €+15 €+1 460 €
5+1 475 €+993 €+482 €
6+1 475 €+1 072 €+403 €
7+1 475 €+1 152 €+323 €
8+1 475 €+1 235 €+240 €
9+1 475 €+1 320 €+155 €
10+1 475 €+1 407 €+68 €
11+1 475 €+1 497 €-22 €
12+1 475 €+1 589 €-114 €
13+1 475 €+1 683 €-208 €
14+1 475 €+1 780 €-305 €
15+1 475 €+1 879 €-404 €
16+1 475 €+1 981 €-506 €
17+1 475 €+2 086 €-611 €
18+1 475 €+2 193 €-718 €
19+1 475 €+2 304 €-829 €
20+1 475 €+2 417 €-942 €
21+1 475 €+2 533 €-1 058 €
22+1 475 €+2 653 €-1 178 €
23+1 475 €+2 775 €-1 300 €
24+1 475 €+2 901 €-1 426 €
25+1 475 €+3 031 €-1 556 €
Total+36 875 €+34 077 €+2 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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