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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBagneux (92)
Surface120
Coût Total442 060
Loyer Annuel29 252
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-127
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/11 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 3 balcons, Sans vis-à-vis, Belle vue, Gardien, Digicode, Interphone

Appartement familial à saisir !! D’une surface de 119,88 m², ce bien se situe au sein d’un immeuble bien entretenu construit en 1974, au 8 ème étage sur 11 avec ascenseur. Ce bien bénéficie d’un plan quasi parfait avec une séparation entre les espaces de vie et l’espace nuit. L’entrée dessert, sur la droite, un grand séjour de 32 m², une cuisine de 8 m² ouverte sur la salle à manger de 13,5 m², ainsi qu’un débarras et une salle de bain avec WC. Sur la gauche se trouve la partie nuit comprenant trois chambres (11,35 m², 9,67 m² et 13,75 m²), une grande salle d’eau, un WC séparé et de nombreux rangements.

Situé en étage élevé, l’appartement profite d’une belle luminosité et d’une vue dégagée. Il dispose également de trois grands balcons (12 m², 7 m² et 6 m²).

Une cave ainsi qu’une place de parking en sous-sol viennent compléter ce bien.

Une vidéo de l’appartement est disponible via le lien présent dans la rubrique Visite 3D.

Contact : Magali

Ville : Bagneux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92220
Coordonnées : 48.803438, 2.324452
Total : 442 060
Prix d'acquisition : 360 000
Travaux : 53 260
Valeur du bien : 413 260
Frais de notaire : 28 800
Coût estimé : 28 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 20.31€/m²/mois
Fourchette : 16.40€ - 25.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2438€/mois
Loyer annuel estimé : 29252€/an
Fourchette totale : 1968€ - 3019€/mois
Fourchette annuelle : 23622€ - 36224€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 521,99 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :662 638
Prix d'achat :360 000
Décote à l'achat :-302 638 (-45.7%)
Marge achat-revente :220 578€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :442 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 191,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :128,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 320,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 472,96
Coût de l'assurance :38 680,25
Taxe foncière : 2 925,22€/an
Soit par mois : 243,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 437,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 564,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Immeuble construit en 1974, généralement associé à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 32 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 260(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 252 €/an
Calcul : 2 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 442 060 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 547 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 615
Revenus locatifs : +29 252
Charges déductibles : -72 615
Résultat foncier Année 1 : -43 363(Déficit de 43 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 963
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 355 €/an
Revenus locatifs : +29 252
Charges déductibles : -19 355
Résultat foncier Années 2+ : 9 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21963.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 25272 63014 897-43 37721 400 €21 977 €21 977 €
229 83718 97514 50210 863--11 115 €
330 43418 56614 09311 868---
431 04318 14313 67112 900---
531 66417 70513 23313 958---
632 29717 25312 78015 044---
732 94316 78412 31216 158---
833 60216 30011 82717 302---
934 27415 79911 32618 475---
1034 95915 28010 80719 679---
1135 65814 74310 27120 915---
1236 37114 1889 71522 184---
1337 09913 6139 14123 485---
1437 84113 0198 54724 822---
1538 59812 4047 93226 194---
1639 37011 7687 29527 602---
1740 15711 1096 63729 048---
1840 96010 4285 95630 532---
1941 7799 7235 25132 056---
2042 6158 9944 52233 621---
2143 4678 2403 76835 227---
2244 3377 4592 98736 877---
2345 2236 6522 17938 571---
2446 1285 8161 34440 311---
2547 0504 95247942 098---
TOTAL936 956380 544215 473556 41321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 413
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 143-6 420+12 563
2+6 1430+6 143
3+6 143+226+5 917
4+6 143+3 870+2 273
5+6 143+4 187+1 956
6+6 143+4 513+1 630
7+6 143+4 847+1 296
8+6 143+5 191+952
9+6 143+5 543+600
10+6 143+5 904+239
11+6 143+6 275-132
12+6 143+6 655-512
13+6 143+7 046-903
14+6 143+7 447-1 304
15+6 143+7 858-1 715
16+6 143+8 281-2 138
17+6 143+8 714-2 571
18+6 143+9 160-3 017
19+6 143+9 617-3 474
20+6 143+10 086-3 943
21+6 143+10 568-4 425
22+6 143+11 063-4 920
23+6 143+11 571-5 428
24+6 143+12 093-5 950
25+6 143+12 630-6 487
Total+153 575+166 924+-13 349
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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