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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBagneux (92)
Surface120m²
Coût Total442 060€
Loyer Annuel29 252€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/11 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 3 balcons, Sans vis-à-vis, Belle vue, Gardien, Digicode, Interphone

Appartement familial à saisir !! D’une surface de 119,88 m², ce bien se situe au sein d’un immeuble bien entretenu construit en 1974, au 8 ème étage sur 11 avec ascenseur. Ce bien bénéficie d’un plan quasi parfait avec une séparation entre les espaces de vie et l’espace nuit. L’entrée dessert, sur la droite, un grand séjour de 32 m², une cuisine de 8 m² ouverte sur la salle à manger de 13,5 m², ainsi qu’un débarras et une salle de bain avec WC. Sur la gauche se trouve la partie nuit comprenant trois chambres (11,35 m², 9,67 m² et 13,75 m²), une grande salle d’eau, un WC séparé et de nombreux rangements.

Situé en étage élevé, l’appartement profite d’une belle luminosité et d’une vue dégagée. Il dispose également de trois grands balcons (12 m², 7 m² et 6 m²).

Une cave ainsi qu’une place de parking en sous-sol viennent compléter ce bien.

Une vidéo de l’appartement est disponible via le lien présent dans la rubrique Visite 3D.

Contact : Magali

Ville : Bagneux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92220
Coordonnées : 48.803438, 2.324452
Total : 442 060€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 53 260€
Valeur du bien : 413 260€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 20.31€/m²/mois
Fourchette : 16.40€ - 25.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2438€/mois
Loyer annuel estimé : 29252€/an
Fourchette totale : 1968€ - 3019€/mois
Fourchette annuelle : 23622€ - 36224€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 521,99 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :662 638 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-302 638€ (-45.7%)
Marge achat-revente :220 578€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :442 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 191,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :128,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 320,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 472,96€
Coût de l'assurance :38 680,25€
Taxe foncière : 2 925,22€/an
Soit par mois : 243,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 437,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 564,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1974, généralement associé à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 32 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 260 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 252 €/an
Calcul : 2 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 442 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 547 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 615 €
Revenus locatifs : +29 252 €
Charges déductibles : -72 615 €
Résultat foncier Année 1 : -43 363 €(Déficit de 43 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 355 €/an
Revenus locatifs : +29 252 €
Charges déductibles : -19 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21963.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 252 €72 630 €14 897 €-43 377 €21 400 €21 977 €21 977 €
229 837 €18 975 €14 502 €10 863 €--11 115 €
330 434 €18 566 €14 093 €11 868 €---
431 043 €18 143 €13 671 €12 900 €---
531 664 €17 705 €13 233 €13 958 €---
632 297 €17 253 €12 780 €15 044 €---
732 943 €16 784 €12 312 €16 158 €---
833 602 €16 300 €11 827 €17 302 €---
934 274 €15 799 €11 326 €18 475 €---
1034 959 €15 280 €10 807 €19 679 €---
1135 658 €14 743 €10 271 €20 915 €---
1236 371 €14 188 €9 715 €22 184 €---
1337 099 €13 613 €9 141 €23 485 €---
1437 841 €13 019 €8 547 €24 822 €---
1538 598 €12 404 €7 932 €26 194 €---
1639 370 €11 768 €7 295 €27 602 €---
1740 157 €11 109 €6 637 €29 048 €---
1840 960 €10 428 €5 956 €30 532 €---
1941 779 €9 723 €5 251 €32 056 €---
2042 615 €8 994 €4 522 €33 621 €---
2143 467 €8 240 €3 768 €35 227 €---
2244 337 €7 459 €2 987 €36 877 €---
2345 223 €6 652 €2 179 €38 571 €---
2446 128 €5 816 €1 344 €40 311 €---
2547 050 €4 952 €479 €42 098 €---
TOTAL936 956 €380 544 €215 473 €556 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 143 €-6 420 €+12 563 €
2+6 143 €0 €+6 143 €
3+6 143 €+226 €+5 917 €
4+6 143 €+3 870 €+2 273 €
5+6 143 €+4 187 €+1 956 €
6+6 143 €+4 513 €+1 630 €
7+6 143 €+4 847 €+1 296 €
8+6 143 €+5 191 €+952 €
9+6 143 €+5 543 €+600 €
10+6 143 €+5 904 €+239 €
11+6 143 €+6 275 €-132 €
12+6 143 €+6 655 €-512 €
13+6 143 €+7 046 €-903 €
14+6 143 €+7 447 €-1 304 €
15+6 143 €+7 858 €-1 715 €
16+6 143 €+8 281 €-2 138 €
17+6 143 €+8 714 €-2 571 €
18+6 143 €+9 160 €-3 017 €
19+6 143 €+9 617 €-3 474 €
20+6 143 €+10 086 €-3 943 €
21+6 143 €+10 568 €-4 425 €
22+6 143 €+11 063 €-4 920 €
23+6 143 €+11 571 €-5 428 €
24+6 143 €+12 093 €-5 950 €
25+6 143 €+12 630 €-6 487 €
Total+153 575 €+166 924 €+-13 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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