Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Aigues-Vives (09)
Surface186
Coût Total237 100
Loyer Annuel13 494
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 940,86 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SPACIEUSE MAISON FAMILIALE, AU CALME ET SANS VIS A VIS Dans un environnement privilégié, au calme et à l'abri des regards, venez découvrir cette charmante maison traditionnelle exposée plein sud, idéale pour accueillir une grande famille. Vous serez séduit par son vaste salon-séjour baigné de lumière, parfait pour partager des moments conviviaux, ainsi que par sa cuisine aménagée fonctionnelle. La maison offre six chambres confortables, laissant place à de nombreuses possibilités : chambres d'enfants, espace télétravail, salle de jeux ou suite parentale. Une salle de bain, une salle d'eau et des WC complètent l'espace nuit. Un grand grenier offre un potentiel supplémentaire selon vos envies. Vous bénéficierez également d'un garage, d'un cellier et d'un local technique pour un confort optimal au quotidien. Le tout sur un terrain agréable de 568 m², idéal pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - PISON Frédéric - Agent commercial - RSAC N° 934 511 692 - 07 68 38 72 53 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Jean-d'Aigues-Vives
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Total : 237 100
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 48 100
Valeur du bien : 223 100
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13494€/an
Fourchette totale : 835€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 10022€ - 18169€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 227,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 903,90
Coût de l'assurance :21 339,00
Taxe foncière : 1 349,42€/an
Soit par mois : 112,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des installations vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
GarageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du carrelage et des installations du garage
Quantité: garage (15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - garage nécessite rénovation
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions du hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (5 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète (10 m²): 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles et installations, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement de sol:10 800
    Parquet flottant (90 m²): 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds (90 m²): 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:7 200
    Réfection électricité (6 chambres): 6 chambres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds salon (30 m²): 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Garage - Rénovation:3 000
    Rénovation carrelage garage (15 m²): 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:600
    Peinture hall d'entrée (5 m²): 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Aigues-Vives (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 494 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 932
Revenus locatifs : +13 494
Charges déductibles : -57 932
Résultat foncier Année 1 : -44 438(Déficit de 44 438 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 33 738
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 832 €/an
Revenus locatifs : +13 494
Charges déductibles : -9 832
Résultat foncier Années 2+ : 3 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 33737.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 49457 9407 637-44 44510 700 €33 745 €33 745 €
213 7649 6337 4304 131--29 614 €
314 0399 4207 2174 620--24 995 €
414 3209 1996 9965 121--19 874 €
514 6078 9716 7685 635--14 238 €
614 8998 7366 5336 163--8 076 €
715 1978 4936 2906 704--1 372 €
815 5018 2426 0397 259---
915 8117 9825 7797 828---
1016 1277 7145 5118 413---
1116 4497 4375 2349 012---
1216 7787 1514 9489 627---
1317 1146 8564 65310 258---
1417 4566 5504 34710 906---
1517 8056 2354 03211 571---
1618 1615 9093 70612 253---
1718 5255 5723 36912 953---
1818 8955 2243 02113 671---
1919 2734 8652 66214 408---
2019 6594 4942 29115 165---
2120 0524 1101 90715 942---
2220 4533 7141 51116 739---
2320 8623 3051 10217 557---
2421 2792 88267918 397---
2521 7052 44524219 260---
TOTAL432 225213 079109 904219 14610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 146
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 834-3 210+6 044
2+2 8340+2 834
3+2 8340+2 834
4+2 8340+2 834
5+2 8340+2 834
6+2 8340+2 834
7+2 8340+2 834
8+2 834+1 766+1 068
9+2 834+2 349+485
10+2 834+2 524+310
11+2 834+2 704+130
12+2 834+2 888-54
13+2 834+3 078-244
14+2 834+3 272-438
15+2 834+3 471-637
16+2 834+3 676-842
17+2 834+3 886-1 052
18+2 834+4 101-1 267
19+2 834+4 322-1 488
20+2 834+4 549-1 715
21+2 834+4 782-1 948
22+2 834+5 022-2 188
23+2 834+5 267-2 433
24+2 834+5 519-2 685
25+2 834+5 778-2 944
Total+70 850+65 744+5 106
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →