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Maison à vendre

VilleMorée (41)
Surface90m²
Coût Total115 600€
Loyer Annuel7 814€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 722,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon

Maison de ville 90m2. Au rez-de-chaussée : salon, cuisine (non aménagé), salle d’eau et WC À l’étage : pallier, 3 chambres, salle de bain avec WC Un petit balcon est présent à l’étage et rejoint 1 des chambre.

  • Grenier
  • Cave Pas de garage mais possibilité de se garer dans 3 parkings à moins de 50 mètres et 200 mètres De nombreux travaux ont été réalisés mais il reste quelques travaux.
  • de photos en MP. PAS DE FRAIS D’AGENCE Diagnostics a jour
Ville : Morée
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41160
Coordonnées : 47.902873, 1.234625
Total : 115 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 110 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7814€/an
Fourchette totale : 527€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6323€ - 9658€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 400 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 000 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-61 000€ (-48.4%)
Marge achat-revente :10 400€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,35€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 606,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 401,27€
Coût de l'assurance :13 005,00€
Taxe foncière : 781,43€/an
Soit par mois : 65,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 651,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 300€
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 814 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 410 €
Revenus locatifs : +7 814 €
Charges déductibles : -50 410 €
Résultat foncier Année 1 : -42 596 €(Déficit de 42 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 010 €/an
Revenus locatifs : +7 814 €
Charges déductibles : -5 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21195.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 814 €50 413 €3 712 €-42 599 €21 400 €21 199 €21 199 €
27 971 €4 913 €3 611 €3 058 €--18 142 €
38 130 €4 809 €3 507 €3 321 €--14 821 €
48 293 €4 702 €3 400 €3 591 €--11 230 €
58 458 €4 591 €3 289 €3 867 €--7 362 €
68 628 €4 476 €3 175 €4 151 €--3 211 €
78 800 €4 358 €3 057 €4 442 €---
88 976 €4 236 €2 934 €4 740 €---
99 156 €4 110 €2 808 €5 046 €---
109 339 €3 979 €2 678 €5 359 €---
119 526 €3 845 €2 543 €5 681 €---
129 716 €3 706 €2 404 €6 010 €---
139 910 €3 562 €2 260 €6 348 €---
1410 109 €3 413 €2 112 €6 695 €---
1510 311 €3 260 €1 959 €7 051 €---
1610 517 €3 102 €1 800 €7 415 €---
1710 727 €2 938 €1 637 €7 789 €---
1810 942 €2 769 €1 467 €8 173 €---
1911 161 €2 595 €1 293 €8 566 €---
2011 384 €2 414 €1 113 €8 970 €---
2111 612 €2 228 €926 €9 384 €---
2211 844 €2 035 €734 €9 808 €---
2312 081 €1 837 €535 €10 244 €---
2412 322 €1 631 €330 €10 691 €---
2512 569 €1 419 €118 €11 150 €---
TOTAL250 293 €131 342 €53 401 €118 951 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 641 €-6 420 €+8 061 €
2+1 641 €0 €+1 641 €
3+1 641 €0 €+1 641 €
4+1 641 €0 €+1 641 €
5+1 641 €0 €+1 641 €
6+1 641 €0 €+1 641 €
7+1 641 €+369 €+1 272 €
8+1 641 €+1 422 €+219 €
9+1 641 €+1 514 €+127 €
10+1 641 €+1 608 €+33 €
11+1 641 €+1 704 €-63 €
12+1 641 €+1 803 €-162 €
13+1 641 €+1 905 €-264 €
14+1 641 €+2 009 €-368 €
15+1 641 €+2 115 €-474 €
16+1 641 €+2 225 €-584 €
17+1 641 €+2 337 €-696 €
18+1 641 €+2 452 €-811 €
19+1 641 €+2 570 €-929 €
20+1 641 €+2 691 €-1 050 €
21+1 641 €+2 815 €-1 174 €
22+1 641 €+2 943 €-1 302 €
23+1 641 €+3 073 €-1 432 €
24+1 641 €+3 207 €-1 566 €
25+1 641 €+3 345 €-1 704 €
Total+41 025 €+35 685 €+5 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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