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Maison familiale secteur Néré

VilleVilliers-Couture (17)
Surface259m²
Coût Total262 560€
Loyer Annuel22 639€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 259 m²
Prix au m² : 617,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 259 m², 7 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, 802 m² de terrain, Cheminée, Cave, chauffage central au fuel

Maison familiale ayant gardée son authenticité avec ses dépendances et son terrain clos à 5 kms des commerces de nécessité, 17kms d'Aulnay. Maison comprenant au Rdc: Une entrée, wc, une cuisine équipée avec cheminée, un séjour avec cheminée, dégagement desservant un bureau une chambre, une ancienne cuisine -buanderie avec wc et une salle de bain avec baignoire d'angle et cabine de douche. Premier étage: un palier desservant une grande chambre, un couloir -dégagement avec deux autres chambres. Deuxième étage un palier avec une chambre et un grenier. À l’extérieur : nombreuses dépendances + un wc et une salle de bain. Chauffage Fioul et Bois-Terrain clos de 802m2.

Contactez Marine

Ville : Villiers-Couture
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Coordonnées : 45.985760, -0.154300
Total : 262 560€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 89 760€
Valeur du bien : 249 760€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 259m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1887€/mois
Loyer annuel estimé : 22639€/an
Fourchette totale : 1483€ - 2399€/mois
Fourchette annuelle : 17801€ - 28793€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,84 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :312 572 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-152 572€ (-48.8%)
Marge achat-revente :50 012€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 559,37€
Coût de l'assurance :22 974,00€
Taxe foncière : 2 263,93€/an
Soit par mois : 188,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 886,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 259 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 259 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 760 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 860€
    Isolation combles: 259 m² × 40€/m² = 10360€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:27 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (hors pose) + 3000€ (pose) = 15000€
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€/fenêtre = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + 500€ (pose) = 3500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + 2000€ (plomberie et électricité) = 8000€
  • Chambres:3 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-Couture (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 71 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 639 €/an
Calcul : 1 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 264 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 756 €
Revenus locatifs : +22 639 €
Charges déductibles : -101 756 €
Résultat foncier Année 1 : -79 117 €(Déficit de 79 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 996 €/an
Revenus locatifs : +22 639 €
Charges déductibles : -11 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57717.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 639 €101 765 €8 822 €-79 126 €21 400 €57 726 €57 726 €
223 092 €11 771 €8 588 €11 321 €--46 404 €
323 554 €11 528 €8 345 €12 026 €--34 379 €
424 025 €11 278 €8 095 €12 747 €--21 631 €
524 505 €11 018 €7 835 €13 487 €--8 144 €
624 996 €10 750 €7 567 €14 246 €---
725 496 €10 472 €7 289 €15 023 €---
826 005 €10 185 €7 002 €15 820 €---
926 526 €9 888 €6 705 €16 637 €---
1027 056 €9 581 €6 398 €17 475 €---
1127 597 €9 263 €6 080 €18 334 €---
1228 149 €8 934 €5 751 €19 215 €---
1328 712 €8 594 €5 411 €20 119 €---
1429 286 €8 241 €5 059 €21 045 €---
1529 872 €7 877 €4 694 €21 995 €---
1630 469 €7 500 €4 318 €22 969 €---
1731 079 €7 111 €3 928 €23 968 €---
1831 700 €6 707 €3 525 €24 993 €---
1932 334 €6 290 €3 107 €26 044 €---
2032 981 €5 859 €2 676 €27 123 €---
2133 641 €5 412 €2 229 €28 229 €---
2234 314 €4 950 €1 767 €29 363 €---
2335 000 €4 472 €1 289 €30 528 €---
2435 700 €3 978 €795 €31 722 €---
2536 414 €3 467 €284 €32 947 €---
TOTAL725 143 €296 892 €127 559 €428 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 754 €-6 420 €+11 174 €
2+4 754 €0 €+4 754 €
3+4 754 €0 €+4 754 €
4+4 754 €0 €+4 754 €
5+4 754 €0 €+4 754 €
6+4 754 €+1 831 €+2 923 €
7+4 754 €+4 507 €+247 €
8+4 754 €+4 746 €+8 €
9+4 754 €+4 991 €-237 €
10+4 754 €+5 243 €-489 €
11+4 754 €+5 500 €-746 €
12+4 754 €+5 765 €-1 011 €
13+4 754 €+6 036 €-1 282 €
14+4 754 €+6 313 €-1 559 €
15+4 754 €+6 598 €-1 844 €
16+4 754 €+6 891 €-2 137 €
17+4 754 €+7 190 €-2 436 €
18+4 754 €+7 498 €-2 744 €
19+4 754 €+7 813 €-3 059 €
20+4 754 €+8 137 €-3 383 €
21+4 754 €+8 469 €-3 715 €
22+4 754 €+8 809 €-4 055 €
23+4 754 €+9 158 €-4 404 €
24+4 754 €+9 517 €-4 763 €
25+4 754 €+9 884 €-5 130 €
Total+118 850 €+128 475 €+-9 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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