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Appartement à vendre Valence

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface70m²
Coût Total130 040€
Loyer Annuel8 583€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 614,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Appartement type 4 d'environ 70m², comprenant un hall, uns cuisine, une loggia, un salon, 3 chambres avec placard, une salle d'eau et un wc. en annexe un garage, une cave un balcon avec vue sur l'ardèche. Travaux à prévoir. Prix 113 000 euros FAI Contact Immo de France Laure Elise FAURE. Honoraires inclus de 7.62% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 105 000 €. Dans une copropriété de 40 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1100.00 € et 1530.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://www.immodf.fr/wp-content/uploads/2023/02/Immodf-BAREME-HONORAIRES-01.01.23.pdf
Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.934182, 4.915743
Total : 130 040€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 121 000€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8583€/an
Fourchette totale : 564€ - 908€/mois
Fourchette annuelle : 6762€ - 10893€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 673,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 277,95€
Coût de l'assurance :11 703,60€
Taxe foncière : 858,27€/an
Soit par mois : 71,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et carrelage. Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage. Réfection complète de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du papier peint et peinture des murs.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le papier peint

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, plan de travail, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 511 €
Revenus locatifs : +8 583 €
Charges déductibles : -13 511 €
Résultat foncier Année 1 : -4 928 €(Déficit de 4 928 €)
Imputable sur revenu global : 4 928 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 511 €/an
Revenus locatifs : +8 583 €
Charges déductibles : -5 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 072 €/an
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 583 €13 515 €4 188 €-4 932 €4 932 €--
28 754 €5 402 €4 075 €3 353 €---
38 929 €5 284 €3 958 €3 645 €---
49 108 €5 164 €3 837 €3 944 €---
59 290 €5 039 €3 712 €4 252 €---
69 476 €4 910 €3 583 €4 566 €---
79 665 €4 776 €3 450 €4 889 €---
89 859 €4 638 €3 312 €5 220 €---
910 056 €4 496 €3 170 €5 560 €---
1010 257 €4 349 €3 023 €5 908 €---
1110 462 €4 197 €2 871 €6 265 €---
1210 671 €4 040 €2 714 €6 631 €---
1310 885 €3 878 €2 552 €7 007 €---
1411 103 €3 711 €2 384 €7 392 €---
1511 325 €3 538 €2 211 €7 787 €---
1611 551 €3 359 €2 033 €8 192 €---
1711 782 €3 174 €1 848 €8 608 €---
1812 018 €2 983 €1 657 €9 034 €---
1912 258 €2 786 €1 460 €9 472 €---
2012 503 €2 583 €1 256 €9 921 €---
2112 753 €2 372 €1 046 €10 381 €---
2213 008 €2 155 €829 €10 853 €---
2313 269 €1 931 €604 €11 338 €---
2413 534 €1 699 €372 €11 835 €---
2513 805 €1 459 €133 €12 346 €---
TOTAL274 905 €101 438 €60 278 €173 467 €4 932 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 480 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-1 480 €+3 282 €
2+1 802 €+1 006 €+796 €
3+1 802 €+1 093 €+709 €
4+1 802 €+1 183 €+619 €
5+1 802 €+1 275 €+527 €
6+1 802 €+1 370 €+432 €
7+1 802 €+1 467 €+335 €
8+1 802 €+1 566 €+236 €
9+1 802 €+1 668 €+134 €
10+1 802 €+1 772 €+30 €
11+1 802 €+1 880 €-78 €
12+1 802 €+1 989 €-187 €
13+1 802 €+2 102 €-300 €
14+1 802 €+2 218 €-416 €
15+1 802 €+2 336 €-534 €
16+1 802 €+2 458 €-656 €
17+1 802 €+2 582 €-780 €
18+1 802 €+2 710 €-908 €
19+1 802 €+2 842 €-1 040 €
20+1 802 €+2 976 €-1 174 €
21+1 802 €+3 114 €-1 312 €
22+1 802 €+3 256 €-1 454 €
23+1 802 €+3 401 €-1 599 €
24+1 802 €+3 551 €-1 749 €
25+1 802 €+3 704 €-1 902 €
Total+45 050 €+52 040 €+-6 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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