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Appartement T3 proche Place Maréchal Foch

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface81.4m²
Coût Total105 400€
Loyer Annuel8 641€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 81.4 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1

À proximité immédiate de la Place Maréchal Foch, découvrez cet agréable appartement de type T3 d'une surface d'environ 81,40 m2 offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel. L'entrée dessert une cuisine équipée ainsi qu'une vaste pièce de vie chaleureuse avec un salon d'environ 35 m2. L'espace nuit comprend deux chambres confortables, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. L'appartement bénéficie d'un chauffage individuel au gaz ainsi que de fenêtres en double vitrage garantissant un bon confort au quotidien. Les charges s'élèvent à 157/mois. Une cave vient compléter ce bien. Possibilité de location d'un garage à proximité. Emplacement pratique à proximité immédiate des commerces, transports et commodités du centre-ville. DPE : E Prix : 92.500 EUR À visiter sans tarder !

  • https://signaturesimmo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.454956, 4.381170
Total : 105 400€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.4m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8641€/an
Fourchette totale : 534€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 6409€ - 11650€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 319,51 €/m²
Basé sur :448 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 408 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-14 908€ (-13.9%)
Marge achat-revente :2 008€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 897,17€
Coût de l'assurance :9 222,50€
Taxe foncière : 864,08€/an
Soit par mois : 72,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 157,00€/mois
Soit par an : 1 884,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 81.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 884 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 260 €
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -12 260 €
Résultat foncier Année 1 : -3 619 €(Déficit de 3 619 €)
Imputable sur revenu global : 3 619 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 760 €/an
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -6 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 881 €/an
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 641 €12 263 €3 646 €-3 622 €3 622 €--
28 814 €6 668 €3 551 €2 146 €---
38 990 €6 569 €3 452 €2 421 €---
49 170 €6 466 €3 349 €2 703 €---
59 353 €6 360 €3 243 €2 993 €---
69 540 €6 250 €3 133 €3 290 €---
79 731 €6 137 €3 020 €3 594 €---
89 926 €6 019 €2 902 €3 907 €---
910 124 €5 897 €2 780 €4 227 €---
1010 327 €5 770 €2 653 €4 556 €---
1110 533 €5 640 €2 523 €4 894 €---
1210 744 €5 504 €2 387 €5 240 €---
1310 959 €5 364 €2 247 €5 595 €---
1411 178 €5 219 €2 102 €5 959 €---
1511 401 €5 068 €1 951 €6 333 €---
1611 629 €4 912 €1 795 €6 717 €---
1711 862 €4 751 €1 634 €7 111 €---
1812 099 €4 584 €1 467 €7 515 €---
1912 341 €4 411 €1 294 €7 930 €---
2012 588 €4 232 €1 115 €8 356 €---
2112 840 €4 046 €929 €8 794 €---
2213 097 €3 854 €737 €9 243 €---
2313 359 €3 655 €538 €9 704 €---
2413 626 €3 449 €332 €10 177 €---
2513 898 €3 235 €118 €10 663 €---
TOTAL276 769 €136 322 €52 897 €140 447 €3 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 087 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815 €-1 087 €+2 902 €
2+1 815 €+644 €+1 171 €
3+1 815 €+726 €+1 089 €
4+1 815 €+811 €+1 004 €
5+1 815 €+898 €+917 €
6+1 815 €+987 €+828 €
7+1 815 €+1 078 €+737 €
8+1 815 €+1 172 €+643 €
9+1 815 €+1 268 €+547 €
10+1 815 €+1 367 €+448 €
11+1 815 €+1 468 €+347 €
12+1 815 €+1 572 €+243 €
13+1 815 €+1 678 €+137 €
14+1 815 €+1 788 €+27 €
15+1 815 €+1 900 €-85 €
16+1 815 €+2 015 €-200 €
17+1 815 €+2 133 €-318 €
18+1 815 €+2 255 €-440 €
19+1 815 €+2 379 €-564 €
20+1 815 €+2 507 €-692 €
21+1 815 €+2 638 €-823 €
22+1 815 €+2 773 €-958 €
23+1 815 €+2 911 €-1 096 €
24+1 815 €+3 053 €-1 238 €
25+1 815 €+3 199 €-1 384 €
Total+45 375 €+42 134 €+3 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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