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Appartement Draguignan - T3 de 66m² avec ASCENSEUR et BALCON et TERRASSE

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface66.85m²
Coût Total106 010€
Loyer Annuel9 195€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 66.85 m²
Prix au m² : 1 226,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1

Découvrez ce lumineux appartement de 3 pièces d'une surface de 66m² idéalement situé au 6e étage avec ascenseur. Vous bénéficierez d'une vue dégagée et êtes situés proche des commodités. Cet appartement comprend : une entrée avec placard, deux celliers, un séjour donnant accès à un balcon, une cuisine, deux chambres avec accès terrasse, une salle de bains, un wc. Photos non contractuelles. N'attendez plus pour donner vie à ce bien et en faire votre cocon personnel ! Contactez votre agence NESTENN pour organiser une visite et explorer toutes les possibilités qu'offre cet appartement. Copropriété de 10 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2616.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/68686.pdf

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.536750, 6.480840
Total : 106 010€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 17 450€
Valeur du bien : 99 450€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.85m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9195€/an
Fourchette totale : 622€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 7470€ - 11319€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 547,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 139,23€
Coût de l'assurance :9 010,85€
Taxe foncière : 919,49€/an
Soit par mois : 76,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 193,00€/mois
Soit par an : 2 316,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 766,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 66.85 m²
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification du système de chauffage est recommandée pour garantir son efficacité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 450 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et la salle de bain, pas d'ajustement pour les autres postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 010 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 316 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 457 €
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -24 457 €
Résultat foncier Année 1 : -15 262 €(Déficit de 15 262 €)
Imputable sur revenu global : 15 262 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 007 €/an
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -7 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 188 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 195 €24 460 €3 414 €-15 265 €15 265 €--
29 379 €6 918 €3 322 €2 461 €---
39 566 €6 823 €3 227 €2 744 €---
49 758 €6 724 €3 128 €3 034 €---
59 953 €6 622 €3 026 €3 331 €---
610 152 €6 517 €2 921 €3 635 €---
710 355 €6 408 €2 812 €3 947 €---
810 562 €6 296 €2 700 €4 266 €---
910 773 €6 180 €2 584 €4 593 €---
1010 989 €6 060 €2 464 €4 929 €---
1111 209 €5 936 €2 340 €5 272 €---
1211 433 €5 808 €2 212 €5 624 €---
1311 661 €5 676 €2 080 €5 985 €---
1411 895 €5 540 €1 944 €6 355 €---
1512 133 €5 399 €1 803 €6 734 €---
1612 375 €5 253 €1 657 €7 122 €---
1712 623 €5 102 €1 506 €7 520 €---
1812 875 €4 947 €1 351 €7 928 €---
1913 133 €4 786 €1 190 €8 346 €---
2013 395 €4 620 €1 024 €8 775 €---
2113 663 €4 449 €853 €9 214 €---
2213 936 €4 272 €676 €9 665 €---
2314 215 €4 089 €493 €10 127 €---
2414 499 €3 899 €304 €10 600 €---
2514 789 €3 704 €108 €11 085 €---
TOTAL294 516 €156 487 €49 139 €138 029 €15 265 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 580 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-4 580 €+6 511 €
2+1 931 €+738 €+1 193 €
3+1 931 €+823 €+1 108 €
4+1 931 €+910 €+1 021 €
5+1 931 €+999 €+932 €
6+1 931 €+1 091 €+840 €
7+1 931 €+1 184 €+747 €
8+1 931 €+1 280 €+651 €
9+1 931 €+1 378 €+553 €
10+1 931 €+1 479 €+452 €
11+1 931 €+1 582 €+349 €
12+1 931 €+1 687 €+244 €
13+1 931 €+1 796 €+135 €
14+1 931 €+1 907 €+24 €
15+1 931 €+2 020 €-89 €
16+1 931 €+2 137 €-206 €
17+1 931 €+2 256 €-325 €
18+1 931 €+2 378 €-447 €
19+1 931 €+2 504 €-573 €
20+1 931 €+2 633 €-702 €
21+1 931 €+2 764 €-833 €
22+1 931 €+2 899 €-968 €
23+1 931 €+3 038 €-1 107 €
24+1 931 €+3 180 €-1 249 €
25+1 931 €+3 326 €-1 395 €
Total+48 275 €+41 409 €+6 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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