Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface70m²
Coût Total238 820€
Loyer Annuel14 589€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 557,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Ascenseur, 2 chambres, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Appartement à vendre 3 pièces 70 mètre carré 2 chambre salon cuisine séparé salle de bain toilette séparé balcon le prix est de 179000€

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.919022, 2.532658
Total : 238 820€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 224 500€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14589€/an
Fourchette totale : 982€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 18071€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 232,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 701,18€
Coût de l'assurance :20 299,70€
Taxe foncière : 1 458,93€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures obsolètes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (pose incluse)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 70€/m² = 350€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 7000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan), coefficient 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 455 €
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -55 455 €
Résultat foncier Année 1 : -40 866 €(Déficit de 40 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 955 €/an
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -9 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19466.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 589 €55 463 €7 692 €-40 874 €21 400 €19 474 €19 474 €
214 881 €9 755 €7 484 €5 126 €--14 348 €
315 179 €9 540 €7 269 €5 639 €--8 709 €
415 482 €9 318 €7 047 €6 164 €--2 544 €
515 792 €9 088 €6 817 €6 704 €---
616 108 €8 851 €6 580 €7 256 €---
716 430 €8 606 €6 336 €7 823 €---
816 759 €8 353 €6 083 €8 405 €---
917 094 €8 092 €5 821 €9 002 €---
1017 436 €7 822 €5 551 €9 614 €---
1117 784 €7 543 €5 272 €10 241 €---
1218 140 €7 255 €4 984 €10 885 €---
1318 503 €6 957 €4 686 €11 546 €---
1418 873 €6 650 €4 379 €12 223 €---
1519 250 €6 332 €4 061 €12 918 €---
1619 635 €6 004 €3 733 €13 632 €---
1720 028 €5 665 €3 394 €14 363 €---
1820 429 €5 314 €3 043 €15 114 €---
1920 837 €4 952 €2 681 €15 885 €---
2021 254 €4 578 €2 307 €16 676 €---
2121 679 €4 192 €1 921 €17 487 €---
2222 113 €3 793 €1 522 €18 320 €---
2322 555 €3 381 €1 110 €19 174 €---
2423 006 €2 955 €684 €20 051 €---
2523 466 €2 515 €244 €20 951 €---
TOTAL467 300 €212 974 €110 701 €254 326 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-6 420 €+9 484 €
2+3 064 €0 €+3 064 €
3+3 064 €0 €+3 064 €
4+3 064 €0 €+3 064 €
5+3 064 €+1 248 €+1 816 €
6+3 064 €+2 177 €+887 €
7+3 064 €+2 347 €+717 €
8+3 064 €+2 522 €+542 €
9+3 064 €+2 700 €+364 €
10+3 064 €+2 884 €+180 €
11+3 064 €+3 072 €-8 €
12+3 064 €+3 266 €-202 €
13+3 064 €+3 464 €-400 €
14+3 064 €+3 667 €-603 €
15+3 064 €+3 876 €-812 €
16+3 064 €+4 089 €-1 025 €
17+3 064 €+4 309 €-1 245 €
18+3 064 €+4 534 €-1 470 €
19+3 064 €+4 765 €-1 701 €
20+3 064 €+5 003 €-1 939 €
21+3 064 €+5 246 €-2 182 €
22+3 064 €+5 496 €-2 432 €
23+3 064 €+5 752 €-2 688 €
24+3 064 €+6 015 €-2 951 €
25+3 064 €+6 285 €-3 221 €
Total+76 600 €+76 298 €+302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →