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Appartement à vendre

VilleAlès (30)
Surface77.6m²
Coût Total158 320€
Loyer Annuel9 814€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 77.6 m²
Prix au m² : 1 018,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Interphone

Appartement traversant et lumineux - 3 chambres avec balcon et loggia.Dans une résidence sécurisée, proche de toutes commodités, découvrez cet appartement traversant de plus de 77m2 situé au 2ème étage.Il se compose d'un hall d'entrée avec de nombreux rangements, d'un séjour-salon ouvrant sur balcon, d'une cuisine aménagée ouvrant sur loggia ainsi que 3 chambres et une salle d'eau.L'appartement bénéficie du chauffage individuel au GAZ, de menuiseries PVC double-vitrage et d'une installation électrique entièrement rénovée.Un air de stationnement au sein de la résidence et un cave complètent ce bien.Idéal pour une famille ou un investissement locatif !

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.134144, 4.090450
Total : 158 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 73 000€
Valeur du bien : 152 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.6m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9814€/an
Fourchette totale : 645€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7742€ - 12440€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,25 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 125 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-30 125€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-49 195€ (-45.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 838,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 140,55€
Coût de l'assurance :18 998,40€
Taxe foncière : 981,40€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,33€/mois
Soit par an : 1 144,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 000 €(941 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:29 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1800€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 100€, Total = 14500€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 10000€
  • Chambres:24 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 814 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 144 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 027 €
Revenus locatifs : +9 814 €
Charges déductibles : -81 027 €
Résultat foncier Année 1 : -71 213 €(Déficit de 71 213 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 60 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 027 €/an
Revenus locatifs : +9 814 €
Charges déductibles : -8 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 60512.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 814 €81 032 €5 146 €-71 218 €10 700 €60 518 €60 518 €
210 010 €7 893 €5 008 €2 117 €--58 401 €
310 210 €7 750 €4 865 €2 461 €--55 940 €
410 415 €7 602 €4 716 €2 813 €--53 127 €
510 623 €7 449 €4 563 €3 174 €--49 953 €
610 835 €7 291 €4 405 €3 545 €--46 408 €
711 052 €7 127 €4 242 €3 925 €--42 483 €
811 273 €6 958 €4 073 €4 315 €--38 168 €
911 499 €6 784 €3 898 €4 715 €--33 453 €
1011 729 €6 603 €3 718 €5 125 €--28 328 €
1111 963 €6 417 €3 532 €5 546 €--22 782 €
1212 202 €6 224 €3 339 €5 978 €---
1312 446 €6 025 €3 140 €6 421 €---
1412 695 €5 820 €2 934 €6 876 €---
1512 949 €5 607 €2 722 €7 342 €---
1613 208 €5 387 €2 502 €7 821 €---
1713 472 €5 160 €2 275 €8 312 €---
1813 742 €4 926 €2 040 €8 816 €---
1914 017 €4 683 €1 798 €9 333 €---
2014 297 €4 433 €1 547 €9 864 €---
2114 583 €4 174 €1 289 €10 409 €---
2214 875 €3 906 €1 021 €10 968 €---
2315 172 €3 630 €745 €11 542 €---
2415 476 €3 344 €459 €12 131 €---
2515 785 €3 049 €164 €12 736 €---
TOTAL314 344 €219 274 €74 141 €95 070 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-3 210 €+5 271 €
2+2 061 €0 €+2 061 €
3+2 061 €0 €+2 061 €
4+2 061 €0 €+2 061 €
5+2 061 €0 €+2 061 €
6+2 061 €0 €+2 061 €
7+2 061 €0 €+2 061 €
8+2 061 €0 €+2 061 €
9+2 061 €0 €+2 061 €
10+2 061 €0 €+2 061 €
11+2 061 €0 €+2 061 €
12+2 061 €+1 793 €+268 €
13+2 061 €+1 926 €+135 €
14+2 061 €+2 063 €-2 €
15+2 061 €+2 203 €-142 €
16+2 061 €+2 346 €-285 €
17+2 061 €+2 494 €-433 €
18+2 061 €+2 645 €-584 €
19+2 061 €+2 800 €-739 €
20+2 061 €+2 959 €-898 €
21+2 061 €+3 123 €-1 062 €
22+2 061 €+3 290 €-1 229 €
23+2 061 €+3 463 €-1 402 €
24+2 061 €+3 639 €-1 578 €
25+2 061 €+3 821 €-1 760 €
Total+51 525 €+35 356 €+16 169 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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