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vente - appartement

VilleÉvry (91)
Surface81m²
Coût Total209 740€
Loyer Annuel19 018€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 074,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Petit prix

Dans un quartier prisé, appartement de 80m² rénové aux goûts du jour, situé au rez-de-chaussée avec un jardinet privatif offrant : une entrée, un salon/salle à manger, 3 chambres, une cuisine aménagée, une salle de bains, WC, rangements, placards. Parking boxé privatif en sous-sol. Proche de toutes les commodités commerciales, scolaires et de transports. Séduction assurée dans un environnement calme et verdoyant. Idéal pour une famille ou pour un investisseur. A découvrir !!

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Christian BARRE inscrit au RSAC d'EVRY n° 532 106 515 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.623016, 2.436398
Total : 209 740€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 196 300€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 19.57€/m²/mois
Fourchette : 15.54€ - 24.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1585€/mois
Loyer annuel estimé : 19018€/an
Fourchette totale : 1259€ - 1995€/mois
Fourchette annuelle : 15107€ - 23943€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 446,98 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 206 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-30 206€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-11 534€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 110,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 587,85€
Coût de l'assurance :18 876,60€
Taxe foncière : 1 901,85€/an
Soit par mois : 158,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 584,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais éléments légèrement datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et carrelage usé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - pas de photos fournies.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 018 €/an
Calcul : 1 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 740 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 902 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 764 €
Revenus locatifs : +19 018 €
Charges déductibles : -41 764 €
Résultat foncier Année 1 : -22 746 €(Déficit de 22 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 464 €/an
Revenus locatifs : +19 018 €
Charges déductibles : -13 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1345.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 018 €41 771 €7 214 €-22 752 €21 400 €1 352 €1 352 €
219 399 €13 281 €7 025 €6 117 €---
319 787 €13 085 €6 828 €6 702 €---
420 183 €12 882 €6 625 €7 300 €---
520 586 €12 672 €6 415 €7 914 €---
620 998 €12 454 €6 197 €8 544 €---
721 418 €12 229 €5 972 €9 189 €---
821 846 €11 995 €5 738 €9 851 €---
922 283 €11 753 €5 497 €10 530 €---
1022 729 €11 503 €5 246 €11 226 €---
1123 183 €11 244 €4 987 €11 939 €---
1223 647 €10 976 €4 719 €12 671 €---
1324 120 €10 698 €4 441 €13 422 €---
1424 602 €10 411 €4 154 €14 192 €---
1525 094 €10 113 €3 856 €14 982 €---
1625 596 €9 805 €3 548 €15 792 €---
1726 108 €9 485 €3 229 €16 623 €---
1826 630 €9 155 €2 898 €17 475 €---
1927 163 €8 813 €2 556 €18 350 €---
2027 706 €8 459 €2 202 €19 248 €---
2128 260 €8 092 €1 835 €20 168 €---
2228 826 €7 712 €1 455 €21 113 €---
2329 402 €7 319 €1 062 €22 083 €---
2429 990 €6 912 €655 €23 078 €---
2530 590 €6 491 €234 €24 099 €---
TOTAL609 168 €289 311 €104 588 €319 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 994 €-6 420 €+10 414 €
2+3 994 €+1 429 €+2 565 €
3+3 994 €+2 010 €+1 984 €
4+3 994 €+2 190 €+1 804 €
5+3 994 €+2 374 €+1 620 €
6+3 994 €+2 563 €+1 431 €
7+3 994 €+2 757 €+1 237 €
8+3 994 €+2 955 €+1 039 €
9+3 994 €+3 159 €+835 €
10+3 994 €+3 368 €+626 €
11+3 994 €+3 582 €+412 €
12+3 994 €+3 801 €+193 €
13+3 994 €+4 027 €-33 €
14+3 994 €+4 258 €-264 €
15+3 994 €+4 494 €-500 €
16+3 994 €+4 738 €-744 €
17+3 994 €+4 987 €-993 €
18+3 994 €+5 243 €-1 249 €
19+3 994 €+5 505 €-1 511 €
20+3 994 €+5 774 €-1 780 €
21+3 994 €+6 051 €-2 057 €
22+3 994 €+6 334 €-2 340 €
23+3 994 €+6 625 €-2 631 €
24+3 994 €+6 923 €-2 929 €
25+3 994 €+7 230 €-3 236 €
Total+99 850 €+95 957 €+3 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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