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Nord loire 150 m2 4 chambres

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface150
Coût Total274 160
Loyer Annuel17 811
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 146,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 7 pièces, 922 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Ref:2531 Uniquement Chez Bourbon Maison familiale de 150 m2 ,située à 15 mn de Saumur et à proximité du village de Varennes sur Loire ( 49730) Au rdc,vous découvrirez une entrée,un wc indépendant,une salle à manger,une cuisine repas,une salle de bains,ainsi qu'une buanderie L'étage se compose d'un palier/bureau,desservant 3 chambres,une salle d'eau avec un wc,une quatrieme chambre, se trouve au niveau supérieur A l'extérieur,la propriété dispose,d'un double garage,deux celliers ,deux abris de jardin ainsi qu'un puits Assainissement de type individuel Le village dispose,de petits commerces,d'écoles ainsi que d'une maison médicalisée

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.261797, -0.087865
Total : 274 160
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 88 400
Valeur du bien : 260 400
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1484€/mois
Loyer annuel estimé : 17811€/an
Fourchette totale : 1170€ - 1883€/mois
Fourchette annuelle : 14037€ - 22599€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,94 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 441
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-149 441 (-46.5%)
Marge achat-revente :47 281€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 456,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 917,38
Coût de l'assurance :23 989,00
Taxe foncière : 1 781,08€/an
Soit par mois : 148,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 605,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, électricité, et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et amélioration de l'éclairage
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 - Entrée nécessite des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 400(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 5000€ d'aides), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:20 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 900€ = 17100€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:12 000
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:11 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:9 000
    Rénovation complète salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Entrée:1 400
    Rénovation entrée: 4 m² × 250€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 811 €/an
Calcul : 1 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 160 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 698
Revenus locatifs : +17 811
Charges déductibles : -100 698
Résultat foncier Année 1 : -82 887(Déficit de 82 887 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 487
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 298 €/an
Revenus locatifs : +17 811
Charges déductibles : -12 298
Résultat foncier Années 2+ : 5 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61486.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 811100 7079 566-82 89621 400 €61 496 €61 496 €
218 16712 0579 3166 110--55 386 €
318 53011 7989 0586 732--48 654 €
418 90111 5318 7907 370--41 284 €
519 27911 2538 5138 026--33 258 €
619 66510 9668 2258 699--24 559 €
720 05810 6687 9279 390--15 169 €
820 45910 3607 61910 099--5 070 €
920 86810 0407 30010 828---
1021 2869 7096 96911 576---
1121 7119 3676 62612 345---
1222 1469 0126 27113 134---
1322 5888 6445 90313 945---
1423 0408 2635 52214 778---
1523 5017 8685 12715 633---
1623 9717 4594 71916 512---
1724 4507 0364 29517 415---
1824 9396 5973 85618 342---
1925 4386 1433 40219 296---
2025 9475 6722 93120 275---
2126 4665 1842 44421 282---
2226 9954 6791 93822 316---
2327 5354 1561 41523 379---
2428 0863 61487324 472---
2528 6483 05231225 595---
TOTAL570 487295 834138 917274 65321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 653
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 740-6 420+10 160
2+3 7400+3 740
3+3 7400+3 740
4+3 7400+3 740
5+3 7400+3 740
6+3 7400+3 740
7+3 7400+3 740
8+3 7400+3 740
9+3 740+1 727+2 013
10+3 740+3 473+267
11+3 740+3 703+37
12+3 740+3 940-200
13+3 740+4 183-443
14+3 740+4 433-693
15+3 740+4 690-950
16+3 740+4 954-1 214
17+3 740+5 224-1 484
18+3 740+5 503-1 763
19+3 740+5 789-2 049
20+3 740+6 083-2 343
21+3 740+6 385-2 645
22+3 740+6 695-2 955
23+3 740+7 014-3 274
24+3 740+7 342-3 602
25+3 740+7 679-3 939
Total+93 500+82 396+11 104
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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