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Appartement T2 de 54m2

Bien expiré
VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface54m²
Coût Total76 920€
Loyer Annuel8 374€
Rentabilité10.89%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 981,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement T2 de 54m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, à La Chapelle-Saint-Luc. Cet appartement comprend un séjour et une chambre , un dressing. Il a été récemment rénové.

  • Bon état général
  • 1 salle de bain L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage collectif. Classe énergie C et classe climat B. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et/ou pour organiser une visite.
Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.308860, 4.032510
Total : 76 920€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 19 680€
Valeur du bien : 72 680€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.92€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 16.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8374€/an
Fourchette totale : 548€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6579€ - 10659€/an
Rentabilité brute :10.89%
Fourchette de rentabilité :8.55% - 13.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 402,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 124,11€
Coût de l'assurance :6 730,50€
Taxe foncière : 837,40€/an
Soit par mois : 69,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique C.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 680 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 374 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 353 €
Revenus locatifs : +8 374 €
Charges déductibles : -23 353 €
Résultat foncier Année 1 : -14 979 €(Déficit de 14 979 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 673 €/an
Revenus locatifs : +8 374 €
Charges déductibles : -3 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 701 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4279.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 374 €23 356 €2 569 €-14 982 €10 700 €4 282 €4 282 €
28 541 €3 607 €2 501 €4 934 €---
38 712 €3 537 €2 430 €5 176 €---
48 887 €3 464 €2 357 €5 423 €---
59 064 €3 388 €2 281 €5 676 €---
69 246 €3 310 €2 203 €5 936 €---
79 430 €3 229 €2 122 €6 202 €---
89 619 €3 145 €2 038 €6 474 €---
99 811 €3 058 €1 952 €6 753 €---
1010 008 €2 969 €1 862 €7 039 €---
1110 208 €2 876 €1 769 €7 332 €---
1210 412 €2 780 €1 673 €7 632 €---
1310 620 €2 681 €1 574 €7 939 €---
1410 833 €2 578 €1 472 €8 254 €---
1511 049 €2 472 €1 366 €8 577 €---
1611 270 €2 363 €1 256 €8 908 €---
1711 496 €2 249 €1 142 €9 247 €---
1811 726 €2 132 €1 025 €9 594 €---
1911 960 €2 010 €904 €9 950 €---
2012 199 €1 885 €778 €10 315 €---
2112 443 €1 755 €648 €10 688 €---
2212 692 €1 620 €514 €11 072 €---
2312 946 €1 481 €375 €11 465 €---
2413 205 €1 338 €231 €11 867 €---
2513 469 €1 189 €82 €12 280 €---
TOTAL268 220 €84 469 €37 124 €183 751 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-3 210 €+4 969 €
2+1 759 €+196 €+1 563 €
3+1 759 €+1 553 €+206 €
4+1 759 €+1 627 €+132 €
5+1 759 €+1 703 €+56 €
6+1 759 €+1 781 €-22 €
7+1 759 €+1 861 €-102 €
8+1 759 €+1 942 €-183 €
9+1 759 €+2 026 €-267 €
10+1 759 €+2 112 €-353 €
11+1 759 €+2 200 €-441 €
12+1 759 €+2 290 €-531 €
13+1 759 €+2 382 €-623 €
14+1 759 €+2 476 €-717 €
15+1 759 €+2 573 €-814 €
16+1 759 €+2 672 €-913 €
17+1 759 €+2 774 €-1 015 €
18+1 759 €+2 878 €-1 119 €
19+1 759 €+2 985 €-1 226 €
20+1 759 €+3 094 €-1 335 €
21+1 759 €+3 207 €-1 448 €
22+1 759 €+3 322 €-1 563 €
23+1 759 €+3 439 €-1 680 €
24+1 759 €+3 560 €-1 801 €
25+1 759 €+3 684 €-1 925 €
Total+43 975 €+55 125 €+-11 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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