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Murs commerciaux d'un restaurant de 165m2

VilleSaint-Savin (86)
Surface165m²
Coût Total122 620€
Loyer Annuel13 195€
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 500 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 615,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 4 pièces, 2 chambres, Terrasse, Climatisation, Toilettes séparées, Cave, 1 salle de douche, 1 étage, Frais d'agences inclus : 6,84% du prix

En plein coeur de St Savin ( 86 ) ville touristique.

Murs commerciaux d'un restaurant, idéalement situés dans un secteur bénéficiant d'une bonne visibilité et d'un passage régulier. Emplacement stratégique.

Le local offre une surface d'exploitation pour accueillir une activité de restauration, mais également d'autres projets professionnels selon les possibilités offertes par la réglementation.

Il comprend :

Une salle de restaurant avec espace repas Un espace bar / accueil Une cuisine professionnelle Des sanitaires Un espace de stockage et réserves ( cave )

Ainsi qu'un appartement au dessus comprenant:

Un salon/séjour Une cuisine Deux chambres Une salle d'eau et un wc indépendant

Le bâtiment bénéficie d'un beau potentiel d'aménagement et de développement. Il peut convenir aussi bien à un investisseur souhaitant acquérir un local commercial qu'à un professionnel désirant installer ou développer son activité.

Possibilité d'acquérir le fond de commerce

Une opportunité à découvrir pour un projet professionnel ou un investissement immobilier.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me . Ce bien vous est présenté par Sandrine Simoes, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Saint-Savin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.564472, 0.863790
Total : 122 620€
Prix d'acquisition : 101 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 114 500€
Frais de notaire : 8 120€
Coût estimé : 8 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13195€/an
Fourchette totale : 857€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 10285€ - 16929€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 13.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :723,4 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 361 €
Prix d'achat :101 500 €
Décote à l'achat :-17 861€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-3 259€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 617,26€
Coût de l'assurance :10 729,25€
Taxe foncière : 1 319,51€/an
Soit par mois : 109,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine professionnelle avec nouveaux équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 195 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 743 €
Revenus locatifs : +13 195 €
Charges déductibles : -18 743 €
Résultat foncier Année 1 : -5 548 €(Déficit de 5 548 €)
Imputable sur revenu global : 5 548 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 743 €/an
Revenus locatifs : +13 195 €
Charges déductibles : -5 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 452 €/an
Prix d'achat du bien : 101 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 975 €(65% de 101 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 399 €/an
Calcul : 65 975 € × 3,636% = 2 399 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 195 €18 747 €3 998 €-5 552 €5 552 €--
213 459 €5 639 €3 891 €7 820 €---
313 728 €5 528 €3 779 €8 200 €---
414 003 €5 413 €3 664 €8 590 €---
514 283 €5 294 €3 546 €8 988 €---
614 568 €5 172 €3 423 €9 397 €---
714 860 €5 045 €3 296 €9 815 €---
815 157 €4 914 €3 165 €10 243 €---
915 460 €4 778 €3 029 €10 682 €---
1015 769 €4 638 €2 889 €11 131 €---
1116 085 €4 493 €2 745 €11 591 €---
1216 406 €4 344 €2 595 €12 063 €---
1316 735 €4 189 €2 440 €12 545 €---
1417 069 €4 029 €2 281 €13 040 €---
1517 411 €3 864 €2 116 €13 546 €---
1617 759 €3 694 €1 945 €14 065 €---
1718 114 €3 517 €1 769 €14 597 €---
1818 476 €3 335 €1 586 €15 141 €---
1918 846 €3 147 €1 398 €15 699 €---
2019 223 €2 952 €1 203 €16 271 €---
2119 607 €2 751 €1 002 €16 857 €---
2219 999 €2 543 €794 €17 457 €---
2320 399 €2 328 €579 €18 072 €---
2420 807 €2 106 €357 €18 702 €---
2521 224 €1 876 €127 €19 348 €---
TOTAL422 644 €114 334 €57 617 €308 310 €5 552 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 666 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 771 €-1 666 €+4 437 €
2+2 771 €+2 346 €+425 €
3+2 771 €+2 460 €+311 €
4+2 771 €+2 577 €+194 €
5+2 771 €+2 697 €+74 €
6+2 771 €+2 819 €-48 €
7+2 771 €+2 945 €-174 €
8+2 771 €+3 073 €-302 €
9+2 771 €+3 205 €-434 €
10+2 771 €+3 339 €-568 €
11+2 771 €+3 477 €-706 €
12+2 771 €+3 619 €-848 €
13+2 771 €+3 764 €-993 €
14+2 771 €+3 912 €-1 141 €
15+2 771 €+4 064 €-1 293 €
16+2 771 €+4 220 €-1 449 €
17+2 771 €+4 379 €-1 608 €
18+2 771 €+4 542 €-1 771 €
19+2 771 €+4 710 €-1 939 €
20+2 771 €+4 881 €-2 110 €
21+2 771 €+5 057 €-2 286 €
22+2 771 €+5 237 €-2 466 €
23+2 771 €+5 422 €-2 651 €
24+2 771 €+5 611 €-2 840 €
25+2 771 €+5 804 €-3 033 €
Total+69 275 €+92 493 €+-23 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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