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Appartement - 4 pièce(s) - 75 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface75m²
Coût Total178 620€
Loyer Annuel11 106€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 453,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

FP, vous propose en exclusivité un magnifique appartement de type 4, sur Basso Cambo, sans vis a vis dans une résidence de 10 étages, avec ascenseur. Idéal pour un investissement locatif, colocations, à proximité immédiate de l'Université du Mirail, emplacement très prisé par les étudiants et jeunes actifs. Possibilité de faire une chambre supplémentaire, soit 4 chambres !! Demande locative forte et stable, avec une rentabilité optimale, très recherchée. Les charges comprennent l'eau chaude et le chauffage. Cet appartement ce situe au deuxième étage, qui se compose, d'un hall d'entrée, avec cuisine séparée, un séjour ouvrant sur un balcon privatif, trois chambres, une salle de bains, WC et nombreux rangements. L'appartement est complété par un cellier en sous sol. N'hésitez pas à me contacter, pour obtenir de plus amples renseignements sur ce bien immobilier. Contact et visite Jerome Mail: La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de MR Choi Jerome , Entrepreneur individuel , agent commercial du réseau France Proprio immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 499 418 184 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France Proprio www.franceproprio.com Jérôme CHOI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 499 418 184 - TOULOUSE (31).

Numéro de mandat : 23923

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Total : 178 620€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 60 900€
Valeur du bien : 169 900€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11106€/an
Fourchette totale : 725€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 14186€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 934,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 207,86€
Coût de l'assurance :15 629,25€
Taxe foncière : 1 110,59€/an
Soit par mois : 92,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900 €(812 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 300€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 596 €
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -68 596 €
Résultat foncier Année 1 : -57 490 €(Déficit de 57 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 696 €/an
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -7 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36090.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 106 €68 602 €5 966 €-57 496 €21 400 €36 096 €36 096 €
211 328 €7 543 €5 807 €3 785 €--32 311 €
311 555 €7 379 €5 643 €4 176 €--28 135 €
411 786 €7 209 €5 473 €4 577 €--23 558 €
512 021 €7 033 €5 297 €4 988 €--18 570 €
612 262 €6 851 €5 115 €5 411 €--13 159 €
712 507 €6 663 €4 927 €5 844 €--7 316 €
812 757 €6 469 €4 733 €6 288 €--1 027 €
913 012 €6 268 €4 532 €6 745 €---
1013 273 €6 059 €4 324 €7 213 €---
1113 538 €5 844 €4 108 €7 694 €---
1213 809 €5 622 €3 886 €8 187 €---
1314 085 €5 391 €3 656 €8 694 €---
1414 367 €5 153 €3 417 €9 213 €---
1514 654 €4 907 €3 171 €9 747 €---
1614 947 €4 652 €2 916 €10 295 €---
1715 246 €4 389 €2 653 €10 857 €---
1815 551 €4 116 €2 380 €11 435 €---
1915 862 €3 834 €2 098 €12 028 €---
2016 179 €3 542 €1 807 €12 637 €---
2116 503 €3 241 €1 505 €13 262 €---
2216 833 €2 929 €1 193 €13 904 €---
2317 169 €2 606 €870 €14 563 €---
2417 513 €2 272 €537 €15 240 €---
2517 863 €1 927 €191 €15 936 €---
TOTAL355 725 €190 502 €86 208 €165 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €0 €+2 332 €
8+2 332 €0 €+2 332 €
9+2 332 €+1 715 €+617 €
10+2 332 €+2 164 €+168 €
11+2 332 €+2 308 €+24 €
12+2 332 €+2 456 €-124 €
13+2 332 €+2 608 €-276 €
14+2 332 €+2 764 €-432 €
15+2 332 €+2 924 €-592 €
16+2 332 €+3 088 €-756 €
17+2 332 €+3 257 €-925 €
18+2 332 €+3 430 €-1 098 €
19+2 332 €+3 608 €-1 276 €
20+2 332 €+3 791 €-1 459 €
21+2 332 €+3 979 €-1 647 €
22+2 332 €+4 171 €-1 839 €
23+2 332 €+4 369 €-2 037 €
24+2 332 €+4 572 €-2 240 €
25+2 332 €+4 781 €-2 449 €
Total+58 300 €+49 567 €+8 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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